周梦思

摘 要 宅基地用益物权能否实现抵押关系到农民宅基地产权价值权益能否变现，农民融资渠道能否拓宽。在主张集体建设用地与国有建设用地“同权同价”的条件下，宅基地作为集体建设用地的一部分，理应享受这种“同权同价”的政策待遇，但是宅基地抵押流转却被法律明令禁止。那么，在宅基地用益物权权益被束缚的现状下，探讨宅基地用益物权抵押流转具有一定的现实意义。本文从宅基地用益物权抵押相关利益主体的视角出发，通过利益主体的博弈行为找到各利益主体的最优策略集合，并据此提出对推进宅基地用益物权抵押的建议。

关键词 宅基地用益物权 抵押风险 博弈

       一、宅基地用益物权抵押的政策背景

根据《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国担保法》第62条也明确规定宅基地不得作抵押。这就是当前宅基地用益物权抵押的现实困境，虽然十一届三中全会上通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出：“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道”。但是，当前推进的宅基地抵押试点还只是停留在农民“住房”财产权抵押的层面。由于宅基地权属的特殊性，农民只拥有宅基地使用权，并不享有所有权，故农民“住房”财产权抵押不能等同于宅基地抵押，宅基地抵押依然面临重重困境。要推动宅基地用益物权抵押落到实处，探究其可能存在的风险很有必要。