1.1 预售户型以2-3房为主
2016年预售的项目有普通住宅、高档住宅、豪宅等，其中以二房、三房的户型为主，占比75.67%，主要是为了满足改善型置业者的需求。
2016年预售住宅户型分布图
2016年共预售新房住宅45575套，其中，一房供应4202套，占比10.82%；二房供应17249套，占比44.41%；三房供应12141套，占比31.26%；四房供应3053套，占比7.86%；四房以上供应672套，占比1.73%；复式供应826套，占比2.13%；宿舍供应694套，占比1.79%；别墅供应8套，占比0.02%。2-3房成为今年上半年楼市预售的供应主力军，占据整个住宅预售的近八成。
1.2 龙岗、宝安为供应主力
2016年住宅预售主要以龙岗、宝安为主，共占比81.92%。其中龙岗区预售22754套，占比49.93%；宝安区预售14581套，占比31.99%；南山区预售6778套，占比14.87%；罗湖区预售1214套，占比2.66%；盐田区预售248套，占比0.54%。
福田区无新增预售。
2016年预售住宅区域分布图
具体各区的预售情况如下表所示：
2、成交分析
2.1 与政策博弈中前行，成交量下跌近四成，均价飙涨至53528元/平方米
2016年的“3.25新政”后，深圳房地产市场供需开始走弱，成交量下滑，但价格上行的势头依然不改。“10.4新政”加码后，住宅均价连续三个月环比下滑，价格飙升势头终被遏制，同时严厉整肃市场秩序的相关措施相继出台，市场热度骤降。
根据深圳同致诚数据中心的监测，2016年全市新房住宅成交40467套，环比下跌39.1%；成交面积418.16万平方米，环比下跌37.2%。但成交均价仍飙升至53528元/平方米，环比上涨59.8%。
2.2福田、南山均价超8万
2016年，福田、南山成交均价仍高企， 超8万/m2。罗湖区在旧改的推动下，均价达64322元/平方米。宝安、龙岗一直是成交大区，宝安区以150.5万m2的骄人业绩位列第一，但宝安、龙岗仍有光明、坪山等洼地，均价相对较低。
2.3 宝安、龙岗成交占比近八成
宝安、龙岗因可用土地资源较多，价格较低，一直是成交大户。2016年第一季度，深圳楼市仍延续2015年的火爆，“3.25新政“的出现适时的遏制了火势的蔓延，市场进入观望期，成交量下滑。10.4严政出台后，楼市进一步得到遏制，成交量大幅下滑。根据深圳同致诚数据中心的监测，2016年共成交40467套，环比下跌39.1%。
受预售及政策影响，各行政区成交量均有所下降。
其中，福田区因2016年无新增预售，成交342套，环比下跌76.5%，下滑幅度最大。南山区成交6896套，环比下跌3.2%。罗湖区成交1703套，环比下跌27.2%。宝安区成交15666套，环比下跌36.3%。龙岗区成交15288套，环比下跌48.6%。盐田区成交565套，环比下跌53.7%。
2.4 量价背驰 价格企稳，成交量继续下滑
2016年开局延续2015年的火爆，1-3月成交量依旧可观，“3.25新政“后，市场热度快速褪去，成交量大幅下滑，导致4月份成交量出现了腰斩，随后低位徘徊。但开发商资金充足，且对后市发展也较为乐观，因此价格依然坚挺。10.4新政后，成交均价连续3个月下滑，遏制了价格疯涨的势头，开始企稳。
2.5 成交户型以2-3房为主，占比74%
2016年成交主要以2-3房改善型住房为主，其中二房成交18595套，占比46.37%；三房成交11101套，占比27.68%；一房成交4503套，占比11.23%；四房成交3626套，占比9.04%；四房以上成交766套，占比1.91%；复式成交771套，占比1.92%；其他成交737套，占比1.84%。
2.6 大户型是房价上涨的主因
2016年90㎡以下户型均价44741元，90㎡-144㎡户型均价47328元，144㎡以下户型均价80539元，可见，大户型才是房价的推手。
四、二手房市场
1. 波动幅度略小于一手房，成交量下跌两成多，均价上涨三成多
因3.25新政和二手评估价上调的影响，深圳二手房在2016年3月创新高后急剧下滑，成交量几乎达到谷底。6月，因龙华“单价地王”和光明“总价地王”的出现，给低迷的市场注入新鲜血液，三季度成交有所回暖。“10.4新政”后，成交量重新回落。
根据深圳同致诚数据中心的监测，2016年全市二手房成交106745套，环比下跌23.7%；成交面积937.8万平方米，环比下跌23%。但成交均价仍飙升至56390元/平方米，环比上涨34.8%。
2、“3.25新政”成为成交量的分水岭，前后巨变
由于一季度媲美2015年的火爆市场，2016年一季度成交量依然保持较高的水平，后三季度下滑较多。根据深圳同致诚数据中心的监测，全市二手房成交106745套，环比下跌23.7%；成交面积9378352.57平方米，环比下跌23.0%，价格指数均价56390元/平方米。
3、 各区成交全线下滑
2016年各区成交全线下滑，且下滑幅度接近，均在22%-27%之间。
各区中，福田区成交13455套，同比下滑26.6%，是全市下滑幅度最大的区；罗湖成交10918套，环比下滑26.2%；盐田区成交1508套，环比下跌24.8%；南山成交11318套，同比下滑23.2%；宝安区成交13346套，环比下跌22.4%；龙岗区成交14828套，环比下跌22.4%，是全市成交量最多的区，同时也是下跌幅度最小的区。
4、面积与套数走势相近，也是全线下滑
“3.25新政”后，环比2015年的火爆，各区成交纷纷下滑。其中，盐田区成交面积241314平方米，环比下跌30.4%，是全市下跌幅度最大的区。
5、二手房价格指数
在价格方面，深圳市二手房均价全年上涨 16.5%。分月来看，1-3月房价处于快速上升阶段，4月份因“3•25新政”及交易评估价上调，房价出现微幅下跌，随后5-10月份，市场趋稳并微幅上涨。但在10月份，史上最严调控政策“深八条”出台，各种调控政策接踵而至，从11月份起，房价逐步微幅回落。2016年12月份的价格指数为358.1，2015年12月份的价格指数为307.2，同比上涨16.57%。
五、商业市场
1、一手商业市场
1.1 预售分析
1.1.1 深圳商业也遇观望期
虽然深圳商业市场受持续增长的人均生产总值、庞大的人口及基础设施的进一步改善所支撑，但受住宅市场影响，商业预售市场也遇观望期。根据深圳同致诚数据中心的监测，2016年商业共预售3564套，环比下跌37.42%；预售面积70.97万平方米，环比下滑31.94%。
1.1.2商业集中龙岗、宝安，预售套数占比超八成
2016年共用48个新项目获得预售许可，其中龙岗、宝安共40个，占比八成多。位于宝安的中粮云景花园、益田假日府邸、新锦安壹号公馆以及龙岗的远洋新干线君御花园、正大时代华庭等等，这些项目多以住宅底商为主。
2016年商业预售3564套，其中，宝安、龙岗预售2924套，占比82%。因为“地广人稀”，宝安、龙岗大包大揽，占比超八成。
罗湖也因深业东岭花园二期和万科深南广场而夺得关内头筹，预售480套，占比13.47%。南山预售158套，占比4.4%；福田预售2套，占比0.06%。
盐田区无新获得预售项目。
2016年预售商业区域分布
1.2成交分析
受住宅市场影响，且入市商业中住宅底商较多，2016年全市商业成交9588套，环比下跌18.7%。而因“营改增”、交通利好等因素推动，成交均价52391元，环比上涨25.0%。
2、二手商业市场
2.1 成交分析
2016全市二手商业成交6886套，环比下跌12.0%；成交面积540975.71平方米，环比上涨15.1%；挂牌均价80848元/平方米。
六、办公市场
1、一手办公市场
1.1预售分析
随着 “营改增”政策的全面实施，意味着以企业名义购买写字楼可以抵税，所以具有高投资价值写字楼，将会掀起一轮企业投资不动产的需求热潮。以及10.4新政后，部分人将失去购房资格，故而转而不限购不限贷的商务公寓，商务公寓的热销形势看涨。根据深圳同致诚数据中心的监测，2016年深圳办公预售面积167.29万平方米，环比上涨26.72%；办公预售套数21228套，环比上涨60.31%。
1.1.1 预售用途主要以商务公寓、办公为主
2016年预售的项目有商务公寓、办公、商业性办公、产业研发用房等，其中以商务公寓、办公为主，占比80%，商务公寓的大量出现主要是为了满足住宅市场的供不应求。
2016年预售办公用途分布图
2016年共预售办公21228套，其中，商务公寓供应11007套，占比54.60%；办公供应5041套，占比25.01%；商业性办公供应2120套，占比10.52%；产业研发用房供应1558套，占比7.73%；仓储供应68套，占比0.34%；配套办公供应51套，占比0.25%；商务办公260套，占比1.29%；其他供应53套，占比0.26%。商务公寓房成为今年办公预售的供应主力军，占据整个办公预售的五成多。
1.1.2 龙岗、宝安、南山为供应主力
2016年办公预售主要以龙岗、宝安、南山为主，共占比83.86%。其中龙岗区预售7503套，占比35.34%；宝安区预售5222套，占比24.60%；南山区预售5076套，占比23.91%；罗湖区预售1728套，占比8.14%；福田区预售976套，占比4.60%；前海预售723套，占比3.41%。
盐田区上半年无新增预售。
2016年预售办公区域分布图
1.2 成交分析
根据深圳同致诚数据中心的监测，2016年全市办公楼成交1936套，环比下跌47.6%；成交均价48910元，环比上涨10.8%。
2、二手办公市场
2.1 成交分析
2016年全市二手办公成交1295套，环比下跌18.0%；成交面积183726.62平方米，环比下跌22.0%，挂牌均价40793元/平方米。
七、政策点评及后市展望
1. 政策点评
2016年可谓房地产市场跌宕起伏的一年， “3.25新政”后，和其他热点城市一样，深圳新房市场供需开始走弱，但价格上行的势头依然不改。“10.4新政”加码后，住宅均价连续三个月环比下滑，价格飙升势头终被遏制，同时严厉整肃市场秩序的相关措施相继出台，市场热度骤降。另一方面遏制市场需求，提高置业门槛，如有房贷记录首付5成、二套房首付7成、非深户社保年限3改5等，市场阶段性盘整不可避免。
2016年全年深圳市二手房呈现出“量缩价涨”的特点。成交量方面，全年共成交107566套二手房，同比减少23.1%；成交面积9448160平方米，同比减少22.5%。虽然成交量较2015年下降，但依然处于高位运行状态。价格方面，深圳市二手房均价全年上涨 16.6%。分月来看，1-3月房价处于快速上升阶段，4月份因“3•25新政”及交易评估价上调，房价出现微幅下跌，随后5-10月份，市场趋稳并微幅上涨。但在10月份，史上最严调控政策“深八条”出台，各种调控政策接踵而至，从11月份起，房价逐步微幅回落。
2. 2017年后市展望
2017年，在调控收紧的大背景下，市场氛围趋冷，交易趋淡的情况还将延续，预计全年供求量都将处于较低水平。城市发展、土地局限、人口增长等因素所形成的长期支撑令深圳住宅价格高位盘整成为2017年大概率事件，但考虑到调控效力对于销售回现以及其他资金渠道的影响，不排除项目以价换量引起价格的局部松动，但大幅度调整的可能性低。
按照2016年月平均3540套的去化率，深圳楼市的库存量仅需10个月的去化期，可以说，深圳是一座无任何库存压力的城市。而且土地供应日益紧张，尤其是居住用地，这么有限的新房供给，势必导致供需关系紧张，房价难深调。
2016年一系列调控政策的出台，给火爆的楼市泼了一瓢冷水，但并非为了楼市出现断崖式下跌，而是让疯涨的房价趋于稳定，让房地产市场回归理性。而且从深圳快速的人口增速、紧张的供需关系等方面来看，房价暴跌也是不切实际的，所以2017年楼市将会走向“企稳”的动态性平衡状态。
