2015年河源市房地产市场分析
发布时间:2016-03-10    3261 阅读量

一、房地产政策回顾

2015年,全球经济复苏乏力,经济形势错综复杂,国际贸易下降,金融风险增加。我国处于“三期叠加”特征明显阶段,增速换挡的压力和结构调整的阵痛互相交织。面对经济下行的压力,中央在年初九下调全年的经济发展目标至7%左右,并启动一系列稳定经济,促进改革的措施,出台了“一带一路”工作方案,推动了不动产登记平台的建立以及财税改革的步伐,谋求经济的长远发展。下半年世界经济复苏不及预期,国内经济下行压力加大,相关措施持续,保证经济运行总体平稳。

房地产业的稳定牵涉到经济大局以及金融风险局势。2015年政府对该行业的态度相当积极,两会明确提出稳定住房消费,坚持分类指导,因地施政,落实地方政府主体责任,支持居民的自主和改善性住房需求。随即,出台“330新政”,通过降低首付和减免营业税等措施,降低了改善型买家的入市门槛。年内五次降息降准,为经济发展提供了充裕的流动性,房地产得益于此,出现了较大面积的复苏。

2015年,各地加大了“去库存”稳定房地产市场的力度,出台了诸如回购商品房,减免行业契税,降低公积金贷款门槛等政策。对比年初及年末的70大中城市房价变动情况可以发现,房价回稳的城市达半数以上,但仍有27个城市保持下跌状态,全国房地产分化趋势延续。因此,至年底,中央经济工作会议仍喊话各地消化库存,稳定房地产市场。预计2016年,经济大环境对包括房地产行业在内的各行业都有一定影响,地产行业政策环境持续宽松,各方协力激活需求。

河源方面,河源市人民政府在201564日公布《关于促进市区房地产市场持续健康发展的意见》对房地产交易营业税、购房公积金、入户政策等方面响应国家政策,作出新的政策规定,起到了刺激楼市消费的作用。2015610日,河源市人民政府公布《河源市区购买商品住房财政补贴资金管理办法》对个人购房可获得财政补贴5000元,并对补贴发放的对象、如何申请购房补贴、补贴发放流程等内容作了详细的说明。此外,在市住建局和市房管局的指导下,于五月份和六月份举办两次房地产展销会,通过房企让利及新出台的房地产交易优惠政策及财政补贴等新政,有效刺激本地房地产消费市场。

二、房地产市场分析

2015年为楼市政策的宽松年,政策松绑,支持自住和改善需求。稳定房地产市场,实质是为了稳定经济增长。但由于房地产市场冷热不均,实际实施中,一线城市的支持政策实际上落地打了折扣,政策向二三四线城市倾斜,不同城市的房地产政策不同。河源市2015年的房地产市场总体看来,市场总供给大于总需求,房源充足,需求增长,房价稳中略降。具体情况如下:

(一)2015年度河源土地市场分析

1、土地供应情况

2015年河源市源城区共有27宗土地挂牌出让,与去年全年的86宗对比,下降69%。总用地面积为795,425㎡,与2014年总用地面积3,269,988相比,下降76%

土地供应结构方面,与2014年基本一致,主要以住宅(含商住)、工业用地供应为主,其中住宅(含商住)用地12宗,工业用地13宗,商服用地1宗,科技用地1宗。

2015年度土地供应(用地性质面积比较)

2、土地成交情况

2015年河源市源城区共成交(出让)土地15宗,与2014年的47宗对比下降68%。总用地面积573,391㎡,与2014年全年2,456,103㎡对比,下降77%

在土地成交结构上,2015年以住宅(含商住)用地和工业用地为主,分别成交6宗和8宗,商服用地成交1宗。

2015年度出让土地成交(用地性质面积比较)

 

值得注意的是,2015年土地供应及土地成交较2014年出现大幅下降、房企拿地热情不高,与国内外整体经济下行,地区房地产市场低迷及年初“鸿大城破产”事件所以引起的连锁反应息息相关。

2015年土地供应量大幅下降,主要原因是房地产市场不景气,政府通过控制供应量以调整供需关系,稳定楼价。2015年度出让土地成交量大幅下降,主要原因是目前房地产市场低迷,供大于求,产品滞销,另外市场目前以自用型、改善型消费为主,投资性消费减少,市场总体需求下降,存量大价格低,导致房企拿地热情不高。

通过数据显示,2014年土地成交量较大,房企拿地热情高涨,市场看好,但进入2014年末以来,房地产市场持续低迷,房价下跌。若出让土地根据房地产现状进行定价,将导致市场现有土地的价值下降,甚至可能引发企业破产危机,对比2014年,2015年度土地价格相对稳定,或许是政府出于此方面考虑而做出的调控市场的行为,实质上目前的地价应低于2014年的地价水平。

由于土地价格下行空间有限,根据成本与利润的关系,中小户型等中低价位商品住宅的楼价下行的空间也有限。所以,尽管房地产市场现状不景气,但是预计2016年度中小户型商品房的房价应该会相对稳定。由于现在河源市经济不景气、考虑“鸿大城破产事件”的连锁反应对河源整体经济的影响,大户型商品住宅、别墅、商铺、写字楼等具有投资性质的商品房的市场需求将持续低迷,价格下降空间较大。

(二)2015年度河源商品房市场分析

1、供应情况

2015年度市区新批准预售商品房面积134.12m2,同比下降44.27%,新批准预售商品房套数10416套,同比下降47.33%。其中住宅批准预售面积115.2m2,同比下降41.15%,住宅批准预售套数9228套,同比下降43.63%。主要在售项目有:中心壹号教育城、东江湾、宝豪·御龙湾、东江巴登城、河源恒大名都、雅居乐花园、长鸿大厦、河源市商业中心、华南城十里东岸、碧桂园·东江凤凰城等。

2、销售情况

1)新建商品房销售情况

(销售面积对比图)

(销售套数对比图)

     2015年度市区新建商品房预售面积159.59m2,同比增长54.55%;预售套数13324套,同比增长50.67%;成交金额85.39亿元,同比增长46.23%

2015年度市区新建商品房供应量大幅下降,据分析主要有以下原因,一是2014-2015年商品房新开工面积下降,二是存量房滞销,房企减缓在建项目的建设进度。2015年的新建商品房销售量却创了历史新高,据分析主要原因有以下方面,一是房企各类“给力”的促销活动,如“免首期”、“送装修”、“送家电”、“送车位”等,促使刚需自用观望楼市的群体“提前消费”,二是政策宽松,如营业税的减免、公积金申请门槛降低、放宽入户政策等,三是年内五次“降息降准”,有效减轻购房者的资金压力和还贷压力,对消费需求有一定促进作用。

2)二手房销售情况

(销售面积对比图)

(销售套数对比图)

2015年度市区二手房交易面积53.18m2,同比增长22.11%,交易套数3907套,同比增长36.27%。交易金额约12.13亿元,同比增长27.62%

据分析,二手房销量增长,一是由于“鸿大城破产事件”引发的连锁反应、私人借贷、股市亏本等问题,导致一定数量的因资金紧缺、资产变卖而产生的笋盘、和待处置抵押商品房低价流入市场;二是房地产市场供大于求,产品滞销,价格下降,令刚性需求群体选择在这个时机入市。

3、房价情况

2015年度市区商品房均价5350/m2 ,同比下降5.39%,其中商品住房均价4931/m2 同比下降2.62%

具体房价分布:3000-4000元,占18%4000-5000元,占50%5000-6000元,占22%

2015年度商品住宅的均价下降2.62%,但是,2015年推出的含精装修的大型楼盘,如“恒大名都”、“碧桂园”,将均价拉高了一个“水位”,另外,各楼盘举办了如“零首期”、“送家电”、“送车位”等促销活动,进行变相降价,所以,商品住宅的均价实际下降应超过2.62%,根据市场调查,实际下降幅度应为7~10%;商品房(含商品住宅、商铺、写字楼)的均价同比下降5.39%,而商品房的重要组成部分商品住宅(面积大、数量多)的均价仅下降2.62%,由此可见商品房的另外的组成部分商铺、写字楼等的下降幅度将大于5.39%,其下降幅度应达到10%以上。

4、    户型结构

1)以住房面积划分:建筑面积90-120 m244%120-144 m228%144 m2以上占17%;别墅及复式住房占1%

2)以户型结构划分:3房占55%4房占28%4房以上(不含4房)仅占6%

3)以购房对象划分:本市区占21%;县区占41%;外市(含港澳台)占38%

通过以上数据,90-120平方米的户型占44%,三房的户型占55%,由此可见中小户型是商品房销售的主力军,也验证了投资市场为辅,刚需市场为主的市场格局。

三、2016房地产市场展望

央行20155次降息降准,房地产行业受惠较大。降息大幅度降低房企融资成本,提高房企拿地意愿;降低小业主贷款利息,降低购房成本,拉低入市门槛。降准则增加流动资金,另银行“有钱可贷”,减轻购房者资金压力。

2015年末的中央经济会议提出要“消化库存,稳定房地产市场”,预计2016年政策宽松环境得到延续。此外,五次降息的“大礼包”正式生效,房贷进入低利率的时代;公积金调整政策将在明年得到更全面铺开;同时“二孩政策”全面实施。以上各项新政的实施,都将成为买家购房换房的契机。

河源方面,由于2014年度房企大量拿地,政府出于社会经济平稳,稳定房地产市场的考虑,会调整出让土地的供需关系,预计出让土地供应量仍会保持一个较低的水平,同时出于稳定房地产市场的考虑,新供应的出让土地价格亦会保持相对平稳,下行空间有限。

商品住宅方面,由于2015年度房企大力促销、购房政策宽松、央行五次“降息降准”,令观望楼市的刚需型、改善型买家选择入市,导致2015年度新建商品房销售量创下历史新高,2016年,由于土地价格保持相对稳定,商品住宅成本下降空间有限,中小户型的商品住宅的价格预测稳定为主,下降空间有限。由于整体经济不景气,二三四线城市房地产投资市场持续低迷,导致商铺、写字楼、别墅、大户型高档住宅等难销售,空置率大、资金回收期长、风险大,预测在2016年该类物业“有价无市”的局面将持续,销售难度较大,价格下行空间较大。