(深圳   秦文)

摘要:随着我国城市化进程的不断加速，农村集体土地上的房屋征收评估的重要性越来越大，集体土地上房屋征收不同于城市房屋，后者现在已有明确的政策法规对其规定，如国家已经出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《国有土地上房屋征收评估办法》，相应的理论方法也较成熟，而集体土地上房屋征收尚无国家性的政策规范，多以地方性的法律法规为主。随着大量集体土地及房屋的征收，产生了许多的社会问题。其中被广泛关注的房屋征收问题成为激化社会矛盾、影响社会主义和谐社会建设的一大顽疾。在此背景下，本文对集体土地上的评估办法进行了探讨。

关键词：集体土地  房屋   征收  评估

一、背景

城市化、工业化是经济发展的必需，是一个城市发展和地域不断扩展的过程，自从20 世纪 80 年代开始，我国各级城市为追求经济的发展，GDP 的增长，除了城市基础设施建设外，各种工业园区、开发新区等特殊经济区域犹如雨后春笋不断涌现。与此同时伴随着大量集体土地及房屋的征收，许多社会问题也随之产生。其中被广泛关注的拆迁问题成为激化社会矛盾、影响社会主义和谐社会建设的一大顽疾。国家已经出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《国有土地上房屋征收评估办法》，对国有土地上的房屋征收进行了规范，但是，对于集体土地上的房屋征收国家性的法规政策法规还未出台。因此，如何根据现阶段房屋征收补偿标准，合理运用评估方法综合确定集体土地上房屋征收的公平补偿价格，已成为当前亟需解决的现实课题。

二、集体土地征收的法律依据

目前，国家在法律层面涉及到对集体土地征收及房屋补偿的依据主要有以下几方面：

第一，《宪法》第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”

第二，《土地管理法》第2条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。第 47 条规定：“征收土地的，按照土地的原用途给予补偿，分别规定了土地补偿费和安置补助费的补偿标准，征收其他土地的，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿标准进行补偿，但同时又规定了土地的补偿费和安置补助费不得超过土地被征收前三年平均产值的 30 倍”。此规定，是把集体土地上的房屋作为地上附着物进行补偿的法律依据。

第三，2007年颁布实施的《物权法》第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”

以上关于征收与补偿的立法，仅仅对集体土地和房屋征收补偿作了简单规定，除以上三方面的法律规定外，各地对集体土地和房屋的征收补偿各有不同，以地方性法规、地方性政府规章等规范性文件的形式加以规定。

三、集体土地的特殊性质对房屋评估的影响

《土地管理法》规定：“城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留山、自留地，属于集体所有。”

按照以上规定，农村土地所有权归农村集体组织所有，村民只拥有其使用权，故不存在法律意义上的交易市场，而集体土地上房屋（通常为村民宅基地上的民宅）虽然也是所有权，但是却是不完整的所有权，原因是村民不享有对宅基地上房屋的处置权，即转让买卖的权利。房屋的交易也仅仅限制于农村组织内部成员之间，没有一个统一明晰的市场价格。因此农村房屋在评估时不能使用市场比较法。

集体土地上房屋不能转让买卖这一特点，对房屋征收评估工作产生了重要影响：目前房地产评估方法中使用最为广泛的市场法无法运用到集体土地上房屋征收评估当中，因为没有一个集体土地房屋交易的市场，类似房地产的市场价格没有办法确定。

四、集体土地上房屋征收估价思路探讨

由于集体土地上的房地产价值评估，缺乏类似的房地产交易实例，难以采用市场比较法进行估价；又由于集体建设用地上的房屋，收益难以确定，而且运营费用(管理费、保险费、税金、维修费等)较难估算或国家没有相关规定(指针对集体土地上的房地产)，因此集体建设用地上的房地产也难以采用收益法进行估价。

由于目前集体土地房屋征收评估还未有国家性的政策法规出台，多以地方性的法律法规为主。在各地区的集体土地房屋拆迁管理办法中可以看出目前的评估方法多采用成本法。

下面举例具体分析。北京市政府在2003年出台了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，《办法》对集体土地房屋拆迁管理作出了详细规定。其中，《办法》的第十四条中明确规定：“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由北京市国土房管局制定并公布”。即按照“房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价”的方式，是采用成本法。

福州市政府 2009年印发了《福州市农村集体土地房屋拆迁补偿安置规定(试行)，文件规定：“住宅拆迁补偿安置的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋安置。”“货币补偿，将确认的被拆迁房屋合法面积按市场评估价折算成货币，由被拆迁人自行购房安置。市场评估价由房屋区位补偿单价和旧房补偿单价组成。”从这一份文件可以看出福州市集体建设用地上住宅房地产的补偿标准方式与北京市相同，采用的成本法。

成本法是先按不同建筑结构的评估基准价和建筑面积（应以有资质测绘机构的现场实测数据为准）计算出全新估价对象的重置价格，再考虑估价对象的建成年份、实际使用情况等因素扣除房屋折旧，最后综合二次装修等补偿项目得出估价对象的评估价格。

实际运用成本法估算集体土地房屋补偿价格时,可采用分部分项法或基准价格修正法，以及工程造价类比法进行评估。

（一）分部分项法

分部分项法的具体操作程序：

1、现场勘测房屋各组成部份(即分项，如墙体、楼面地面等)的主要特征，如用料、工艺以及规格数量等；

2、计算各分项数量；

3、根据现行工程定额标准确定各分项价格；

4、评定房屋成新；

5、确定房屋评估价格：

评估单价=(Σ分项价格)×成新率÷建筑面积

同一拆迁基地内房屋结构、用途等基本相同的成片房屋，可采用分部分项法确定典型房屋的价格，作为该拆迁地范围内同类房屋的基准价格。然后根据不同房屋的墙身、屋面、层高、楼地面等因素，对该基准价格进行修正，确定被拆除房屋的评估价格。

（二）基准价格修正法

基准价格修正法的操作程序有如下几步：

1、按照房屋的建筑结构进行分类；

2、在同一类别房屋内确定典型房屋；

3、测算并确定典型房屋的价格作为基准价格；

4、依据房屋的屋面、墙身、楼地面、层高等方面的差异进行修正；

5、确定房屋成新；

6、确定房屋的评估价格。

（三）工程造价类比法

工程造价类比法是根据实际情况，用与拟估房屋在结构、功效等方面相同或相似的已建成的工程造价进行类比，通过对有差异的项目进行调整，确定被拆除房屋的评估价格。工程造价类比法宜适用于有可比较的类似工程的房屋评估。

工程造价类比法的操作程序：

1、根据评估对象的实际状况，选取并确定类似工程；

2、计算修正系数：人工费用修正系数(K₁)，材料价格修正系数(K₂)，机械使用费修正系数(K₃)，间接费用修正系数(K₄)；

3、计算总造价修正系数K

K=类似工程人工费比例×K₁+类似工程材料费比例×K₂+类似工程机械使用费比例×K₃+类似工程间接费比例×K₄

4、计算房屋评估价格；

评估价格=类似工程单价×K×建筑面积

五、采用成本法应注意的问题

由于采用成本法测算时以现状规划利用条件为基础进行价值评估，没有考虑土地近期可能重新规划或调整用途带来的未来可预见的升值，评估的补偿价格往往偏低，虽然也是房地合一的价格，但与真正的市场价格存在着差距，因此，在征收拆迁的实践中，可以使被拆迁人来参与分享部分土地的增值收益。可采用以下几种基本形式：一是货币补贴形式，即拆迁入在对被拆迁人房地产现状条件下价值给予等量补偿后付给额外的货币，作为对被征收土地未来可能的增值收益的贴补。二是权益入股形式，即被拆迁人将其被征收房屋的部分权益以股本的形式，投入到土地的征收与再开发项目中去，直接参与开发利润的分享，同时承担一定的开发风险。

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