(肇庆 崔金鑫 杨洋)
摘要：随着我国城市化进程的不断加速，特别是十八大后，李克强总理提出了城镇化战略指导思想，集体土地征收评估的重要性越来越大。集体土地不同于国有土地，现有的政策法规对后者已作了明确的规定，相应的理论、方法也较成熟，而与集体土地相关的法律法规配套还不完善，评估方法也处于摸索阶段，本文主要从集体土地征收评估的政策基础及评估方法两方面去分析探讨，以期为广大土地估价评估者提供帮助参考。
关键词：集体土地 土地征收 评估 评估方法
一、集体土地的范围、集体土地征收的定义及流程
根据《中华人民共和国土地管理法》规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
集体土地征收是指国家为公共利益的需要，依照法律规定的程序和权限，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。
土地征收方案依照法定程序批准后，由被征收土地所在地的市、县级人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告
指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。从具体操作程序进行划分的话，土地征收工作程序分为征地报批前工作程序、征地报批材料组卷和征地批准后组织实施程序三个阶段。第一阶段主要工作有发布《征地前告知书》或者《拟征地公告》、被征地农村集体经济组织和被征地农民签字确认，告知被征地集体经济组织和被征地农民有申请听证权利，向他们送达听证告知书；第三阶段工作主要有组织实施的县级以上人民政府发布征收土地公告、县级以上人民政府土地行政主管部门发布征地补偿安置方案公告，告知被征地农村集体经济组织和被征地农民有申请听证的权利等。
二、集体土地征收评估的政策基础
纵观当前我国的土地所有制，分为两类，一是城市土地，归国家所有；二是农村土地，归农民集体所有。国家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和处分权；而集体所有的土地，其土地使用权享有占有、使用、收益和受限制的处分权。具体表现为，国有土地使用权可自由公开交易，但集体土地却只能限于耕种或村庄内公共建设，不能抵押和买卖。因此，在业内，大部分的评估业务基本都是以国有土地评估业务为主，涉及到集体土地评估的较少，但随着城镇化进程的推进，集体土地评估的业务也随之增长，集体土地评估的政策也受到越来越多的关注。
按照我国现行的法律、法规，《土地管理法》及《土地管理法实施条例》、《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》均对土地征收进行了细节性和可操作性的规定，构建起了我国土地征收制度，在这些法律条文中，明确规定了土地征收的标准及程序，如《中华人民共和国宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”、《中华人民共和国土地管理法》第 2 条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定“……土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有……”，这些法律法规规定了集体土地征收补偿需补偿土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费等，而这些也正是集体土地征收评估的重要法律依据。
对集体土地有着重要意义的政策文件则是党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》文件，该决定指出“按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，进一步完善农村土地管理制度。要求，今后征地制度改革的重要方向是明确界定“公共利益”，缩小强制性征地的范围。在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益项目，将允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保证农民合法权益。同时《决定》对完善征地补偿机制提出了新要求，即“依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿”。被征地农民的社会保障费用，按有关规定应纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决，社会保障费用不落实的不得批准征地。对土地征用面积超过一定数量的村，可以在征地以后给农民留下一定面积的居住地、经营地，由村集体按照统一规划开发经营项目，使农民有长期稳定的收入。《决定》提出“依法保障农户宅基地用益物权”，就是要保障农户宅基地依法取得、使用和收益的权利。当农户宅基地被征用时，对失去宅基地的农民应给予合理补偿。《决定》明确提出，“对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”
因此，该决定的出台，是农村集体建设用地使用制度改革的重大政策导向，是推动农村集体建设用地在符合规划的前提下进入市场，与国有建设用地享有平等权益，有利于形成反映市场供求关系的土地价格，建立与城镇地价体系相衔接的集体建设用地地价体系，促进土地在竞争性使用中实现更合理的配置，同时也是集体土地征收评估的重要政策基础。
此外，对集体土地征收评估起着重要指引的则是二○
而目前对集体土地征收评估带来最大利好消息的则是二0一二年，国土资源部开始负责起草的《集体土地征收补偿条例》，虽然该条例目前还没有出台，但这无疑是集体土地征收评估的重要政策基础，该条例一出台，势必为集体土地征收评估树立一个新的行业评估标准，也将是集体土地评估史上一座重要的里程碑，将为广大的农村集体土地带来更多的收益，大大减少城乡土地收入间的巨大差异。
三、集体土地征收评估方法的探讨
（一）集体土地评估方法的选择
市场比较法、收益法、成本法、假设开发法这四种基本方法常用于对国有土地上房地产的评估。《房地产估价规范》第
第一，按照现行规定，农村宅基地所有归农村集体组织所有，农民只拥有其使用权，故不存在法律意义上的交易市场，房屋的交易也仅仅限制于农村组织内部成员之间，没有一个统一明晰的市场价格。因此农村房屋在评估时不能使用市场比较法，但是在现实情况中，小产权房交易及宅基地置换等都涉及农村房地产市场，因此在直接评估中应该涉及到市场法的范畴。
第二，农村房屋评估从理论上说可以采用收益还原法，在运用收益还原法时，需收集集体土地类似企业的收入和运营费用等资料，用以计算客观收益。但是现实中农村房屋有收益但又很少出现交易情况下，由于同一供需圈内类似房地产不多，资料少而难以直接采用，因此无法利用收益法进行农村房屋的估价。
第三，假设开发法一般适用于具有开发和再开发潜力并即将开发或再开发的房地产，是以规划中的开发条件为假设前提的，是估价最高最佳使用原则的最生动体现。因而，假设开发法对于没有明确再开发计划的集体房地产的抵押评估是不合适的。
第四，成本法是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设）利润，得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。在目前我国的农村体制下，对农村房屋的评估大多使用重置成本法。
通过上述论证，市场比较法、收益法、假设开发法都不适用于目前的农村房屋评估，但这并不是说对农村房地产的估价只有成本法一种，无法应用市场比较法或收益法进行估价。笔者认为如能巧妙地运用市场比较法，或收益法进行估价，其估价结果更接近于正常交易价格。
成本法在农村房屋评估中仍有许多不足，最大的问题即是按重置价格结合成新率定安置补偿价值偏低。再次，用成本法求得的结果，在综合决定估价结果时要考虑成本与效用的差距，做适当调整。这是因为决定房地产交易价格高低的不单单是房地产成本的高低，而主要取决于房地产的效用，即这宗房地产在当地经济发展情况下应当体现的经济价值。换言之，即房地产成本的投入与房地产交易价格并非总是成正比的。应当说，在一定范围内房地产成本的投入与成交价格基本上是成正比的，但如果超出了一定的范围，即使投入的成本再大，也不会对成交价格起多大影响。例如房屋装修部分的成本投入，由于人们的审美观点、生活习惯等存在着千差万别，装修部分即使投入较大成本，并不一定能符合买方的心意，买方也不会因此而愿出高价购买。买方出的价格是这宗房地产在当地经济发展情况下应当体现的经济价格，如果超出这个价格过多，就不会购买。因此用成本法估算房地产的价格，在综合决定估价结果时要考虑经济效用对房地产价格的影响。
（二）集体土地征收评估改善的技术思路
以国有出让土地上同类地段房屋的市场价格为基准，扣除土地出让金，再减掉由集体土地转为国有土地在征用过程中应缴纳的税费，其具体的税费项目构成应根据实际情况及相应政策规定来确定，最终计算出征收集体土地房屋的货币补偿价值。由于已经扣除了土地出让金、征地税费，基本可以认同为国有土地，所以集体土地房屋交易限制对房屋价值的影响不再考虑。
即：集体土地房屋货币征收价=同类地段国有出让土地房屋市场价-土地出让金-征地税费
根据上述的技术思路，明确几点标准和要求：
(1)国有土地上同类地段房屋的市场价为公开市场价值，不考虑租赁、抵押和查封等因素的影响。
(2)土地出让金标准：原国家土地管理局发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令[1992]第1号）第二十六规定， “土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”，根据当地政府公布的基准地价，按被征收房屋所处土地级别的基准地价的一定比例进行计算。
(3)设定统一的容积率，避免两栋同结构、年代相同的、层数不同的房屋，在扣除土地出让金时因容积率不一致，导致评估价格相差很大，而且一般宅基地允许的建房层数大多为一层，二层、三层的比较少。
(4)征用过程中的税费：按照国家相关法律规定，据实扣除征用宅基地所发生的税费，如果有相应政策规定按其规定。宅基地作为建设农用地，在征用中一般只有土地补偿费，安置补偿费补偿项目目进行扣减，再加上地方规定的征地税费等。
（5）注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
因此，对农村集体土地所有制下的房地产估价进行研究，制定合理客观的估价体系，有着很强的必要性。
参考文献：
王芝：我国土地征收补偿法律制度的缺陷与完善探析，中国不动产法研究，2011年03期
唐明慧：集体土地上房屋征收估价方法探讨，《科技与企业》2012年11期
郗磊 集体土地房屋征收评估探讨《中国房地产估价与经纪》2012年3期
吴剑 集体建设用地土地使用权估价《土地估价与登记代理》
