(河源 刘彩红)
【摘要】就目前我国整体的房价趋势是处于上升状态，在一线城市，房价的涨幅仍然是主导房价升降的主体，但相对于三线城市河源而言，房价的趋势又会是一个什么样的景象，本报告中，从全国整体房价势分析河源的房价走势，回顾2012年到2013年河源市房地产发展实况，得出结论，河源房地产价格仍处于上涨趋势。
【关键字】河源市 房价趋势 对比分析
一、从期望房价涨或跌的主体分析我国房地产价格趋势
第一，政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任，在我国，政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。利益的不同导致两者的行为取向略有不同，但不管怎么样，在当前的形势下，他们都不希望也不会使房价下跌。
第二，开发商是紧跟地方政府节奏的一个群体，也是对房地产市场价格走势有良好的期盼，但是没有主导能力的一个群体。但是不管怎么样，作为商品房市场中的供给者，房地产开发商肯定不希望房价的下跌，而且会在和政府的博弈中选择相应的对策保证自己的利益的最大化。
第三，银行对房地产的价格影响的价格基本上是中性的，因为银行对开发商的贷款紧缩减少了对房地产市场的供应量，而对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。从银行的利益出发，房地产市场的大涨和大跌都不符合银行业的利益。但是目前银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，已经隐含着巨大的金融风险，房价下跌不仅会直接影响银行信贷资金的回收，也可能导致整个金融系统的信用危机。所以，就目前的情况看，银行也不希望房价趋势下降。
第四，居民陷入对房价的升降陷入两难的选择，住房的最终消费者是居民，对于部分还没有购房的居民来说，他们肯定是希望房价下跌，以实现他们的住房需求；但是相对于大部分已经拥有房产的家庭来说，房价的下降对他们肯定没有好处，因为房价的下降，意味着他们的资产会缩水。
从以上分析可以看出，在整个房地产市场主体中，大多数人不希望房价的下跌。为了实现整个国民经济的持续稳定发展，保障社会的稳定，进行宏观调控是中央政府的职责，但是政策的着眼点是稳定房价，不是打压房价。相应地方政府出台的政策也是出于同样的目的，而且只能更加缓和。因此，长期来看，全国范围内房价的增长速度将会有所回落，但是仍然保持上涨的趋势，只是保持相对稳定，最终基本上和居民的收入水平相适应。
二、河源市房地产市场发展回顾
2012年，楼盘之间的面对面竞争将较为激烈，可以说是“白热化”，发展商之间进入深度博弈状态。2012年的河源楼市以“农民进城”的购买需求和“首次置业”的购买需求、“首次换房”的购买需求等消费额在35万元—50万元之间的刚性消费力依然较强，但市场上适合他们消费力和消费需求的产品却比较少。根据有关部门发布的信息以及河源晟华机构的市场调查情况分析，2012年入市销售的中小户型住宅（三房、小四房）市场供应量并不多，2012年，定价合理的中小户型住宅仍然走俏。
综观2012年河源房地产市场，整体平稳，房价稳中略涨，成交套数对比2011年稍有回落。全市新建商品房销售面积210.35万平方米，同比增长11.2%;销售金额86.03亿元，同比增长28.9%。其中，市区销售面积108.
通过问卷及网站调查，68%的受访对象认为2013年房价会小幅上涨。考虑到今年市场供应的新建商品住房整体品质提升、产品结构优化、楼面地价和建安成本增加、物价上涨等因素，结合河源市GDP 增长速度， 2013年商品房价格同比增长10%左右。
三、总结河源市房价趋势
众所周知，决定一个城市房价高低的根本因素是其居民的收入水平，房子是金融资产，不仅仅是耐用消费品，那么，一个城市的房价与刚需无关。仅仅与这个城市的居民收入水平有关。
河源房地产市场上半年未受到国家调控政策的明显影响，依然保持适度上涨态势，新建商品房交易活跃，目前一些规模较大、区位较好的楼盘，起价已达4000多元/平方米。
据了解，根据广东省住房城乡建设厅提出的房地产市场层次划分，河源属于三类城市，即平均房价相当于全省平均房价的50%左右，且河源房价近年来涨幅均在10%以内，不在需要遏制的房价过快上涨城市之列，属于原则控制城市。由此，房地产调控政策和措施的出台对该市房地产影响相对较小。
然而业内人士则认为，今年河源楼市还是存在众多利好因素。首先，河源基础设施不断完善，知名度日益提高，有利于增加外部需求。其次，越来越多的企业进驻带动购房需求。近年来，河源市引进了中兴通讯、汉能太阳能等大型企业，随着这些企业进驻，将带来越来越多的外来务工人员在河源安家置业，带动河源房地产市场有效需求。
比如河源市东源县，东源县是一个比较特殊的县城，距离河源市区仅数公里。受河源市区房价快速上涨的带动，东源县的城镇房价也被推高。在一部分珠三角地区客商和当地城乡居民的参与争购下，东源县城的商品房略有上涨，大部分楼盘的商品房均价维持在2850元/平方米以上，同比往年平均楼价2680元/平方米，略有小幅上涨。当地房管官员担忧炒房者会将阵地转移到东源。而对于当地工薪族而言，如今的房价已经成了难以承受的痛。
而且河源市暂未对商品房实施限购政策，加上河源市区楼盘开发和土地占有使用率已趋向饱和，房地产市场逐步向毗邻河源市区周边的东源县发展和扩张。
近两年来，东源县的房地产开发建设开始越来越红火，房地产在建项目主要以该县仙塘、新港、灯塔等镇为主，其中房地产市场开发又以仙塘镇所在地的东源县城发展速度最快。加上有某些外地炒房团推涨房价，东源县城从建县之初每平方米几元的地价，逐年递升到现在的数千元不等的地价，近20年时间的地价到了“天壤之别”。外地“炒房团”助推了河源市区房价的快速上涨，未来几年甚至会有向东源县城“蔓延”的迹象。对“炒房团”炒高河源楼价，赖伯超对此甚为担忧，他说，东源县城暂未发现外地“炒房团”在行动，但是受到县城周边河源市区的影响，今后不排除有这些外围因素在“干扰”助推东源县城的楼价上涨。据权威人士介绍，与东源县城毗邻的河源市区，近年房价上涨速度“奇快”，5年前，河源市商品房才卖每平方米2000多元，如今楼价早已翻了一番，有的被人背后炒作甚至上涨到每平方米七八千元，特别是一些对外发售经商门店的楼盘，从两年前每平方米的数千元，竟然递升到现在每平方米的1万多元甚至数万元不等的价格。
从老城到新城，新市区的发展和成熟用了近10年的时间，而东城西片区和中片区的崛起，仅用了5年多的时间就发生了翻天覆地的变化。市政府对东城西片区和中片区的定位很明确，就是河源市城市近期发展的重点地区，并出台了《河源市东城中片区、东片区及西片区控制性详细规划》。作为近期重点发展的地区，市里近年来对东城西片区和中片区的投入可谓不遗余力，各种市政配套逐年完善。该区域已经成为河源广播电视中心等行政单位的办公新址，18个新建行政单位陆续迁入这一区域，已经初步具备市行政中心的功能。
业内人士认为，市政府在这里规划有6车道的越王大道，这种超前的规划使得越王大道的建设标准都在中山大道和建设大道之上。越王大道之前叫黄沙大道，北起东源县界，南至市区建设大道。2006年9月，投资1.1亿元的越王大道改造工程动工，改造后的越王大道为双向6车道，路宽
除了越王大道，东城西片区和中片区还规划建设有永康大道等多条高规格的市政道路。路通财通，完善的交通网络让这一区域的发展赢得先机。河源雅居乐花园，雄踞河源新城中心，毗邻城市主动脉越王大道，人民公园、广电中心、人民医院为首的18项市政工程众星拱月，以雅居乐为中心的多个高端商住项目悄然兴起，“中央豪宅圈”版图璀璨呈现，城央价值有目共睹。而雅居乐目前正在热销的博寓系列以3980元/㎡即可拥有城央地段，实为河源的“价值之王”，升值保值有保证，是“新政”时代下的置业佳选。
四、结论
根据以上相关政策和河源市区的市政规划显示，河源政府仍在房地产发展上给予了很大的支持，进驻河源的房地产开发商也与日俱增，对房地产的刚性需求也注定河源的房地产价格仍然在保持现状的情况下，保持缓慢上涨趋势。
