假设开发法又称剩余法,是成本法与收益法的综合运用,既是站在未来预期收益的角度的一种预期性的估价,又是用预期收益扣减预期成本,属于成本法的倒算。它是将被估房地产的预期开发价值,扣除正常投入成本、正常税费及合理利润后得到的剩余值,来测算被估房地产价格的一种方法。
假设开发法在实际应用中非常多见，理论上，凡是具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法，包括可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造的或改变用途的旧的房地产等等。
假设开发法的基本公式可以表述为：
地价=总开发价值-开发费用（含拆迁费和对现有承租者的补偿、基建费、业务费、财务费、应计费、代理及法律事务费用）-开发者的收益-取得土地所需的费用
或是将其细化为：
土地价值 = 开发完成后价值 –后续开发成本 – 后续管理费用 – 后续销售费用 – 后续投资利息 – 开发利润 – 购买该土地所应承担的税费
其中要得到投资利息、管理费用等参数，还必须确定后续开发周期、销售周期等其他过程参数。
从公式中我们可以看出，在假设开发法的运用过程中需要重点了解估价对象在估价时点的状态和开发完成后的状态，仔细预测确定由估价对象在估价时点的状态开发至开发完成后状态所需要的开发经营周期，有可能发生的各项必要费用，以及每项费用发生所应持续的正常时间，以及开发者正常合理的利润率是多少，取得待开发房地产的费用是多少等等。
在假设开发法的运用过程中除了必须搞清楚是否根据土地价格的合法原则和最高最佳使用原则正确判断了土地的最佳开发利用方式，是否根据当地房地产市场的行情和供求状况正确预测了开发完成后价值之外，还必须准确预测后续开发建设的必要支出及应得的利润，特别是在后续开发过程中还需要做哪些方面的工作，完成每项工作所需要的时间，需要哪些必要的支出，以及相应的应得利润等方面的内容。
事实上，针对每种估价目的的不同，可能会存在以下几种不同的假设开发前提：
各种假设前提下参数选择的差别
首先我们以最常见的土地抵押价值评估为例说明在假设开发法运用过程中需要考虑哪些对估价参数选取有影响的参数。
众所周知，房地产抵押价值是债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额，由此可见，在土地抵押价格的评估过程中，必须考虑到当债务人不能履行到期债务而转由人民法院强制拍卖已抵押土地的过程中有可能产生的估价参数的选取问题。其一，由于是法院强制拍卖土地，需要办理相关拍卖程序，而这种拍卖程序通常相比正常的拍卖过程更加复杂，耗时更长，也就是说除了现有的土地拥有者必须将现有土地转让给其土地的购买者所需的转让过程，还要附加上强制拍卖的办理过程，这两者时间的相加一般会远远大于正常的转让时间，因此在以抵押为目的的估价过程中，估价人员应当充分考虑这个“换手”过程所需要的时间，即在正常转让时间的基础上应当适当考虑该“换手”时间所带来的新的项目“前期”，并应考虑该新的前期所产生的 “前期费用”，另外由于接收被拍卖土地可能给后续开发者带来的风险加剧，也应该通过调整后续开发者应得利润得以体现。
我们认为在假设开发法的应用中应注意估价目的与估价前提的应用，特别是在接近尾声的在建项目的评估中，通常开发商认为开发项目已接近尾声，那么该在建项目在估价时点的市场价值就应该是开发完成后价值减后续投入资金，这样评估出来的在建工程市场价值一定会明显偏高，而对于以抵押为目的的在建工程项目评估而言应考虑到当抵押权实现以后，最可能发生的情况是该项目由人民法院强制转让给他人开发，而不会由原开发商即估价委托方继续开发，在这种情况下对于后续开发期和后续投入的确定问题，就应当考虑该在建工程由人民法院强制拍卖或变卖的期限以及该项目由现开发商转为其他开发商的“换手”期限，即新的项目“前期”，及由此而带来的新的“前期费用”，因此在估算后续必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。这样符合抵押估价中的谨慎原则和《抵押估价指导意见》关于不得低估后续开发周期和后续开发费用的要求。
而对于国有土地使用权出让价格的评估以及房地产转让价格的评估，情况会有所不同。首先国有土地使用权出让或房地产转让过程中，其交易过程一般不存在过多的不确定因素，房地产转让的时间一般都是可以准确得到或判断出来的，站在购买者的角度也可以较准确地预测整个交易过程所需要的各项费用，同时也可以准确预测出后续开发周期、后续投入等费用，甚至对于购买者而言，可以根据规划条件以及自身的开发实力自行决定所预期的开发利润的高低，这就是典型的自愿转让前提条件下的假设开发法应用。对于该类转让价格的评估，估价人员可根据估价目的在估价过程中通过市场法预测正常的开发周期、必要支出、行业平均利润等进行计算。
对于自己开发前提，多出现在在房地产拥有者自有自估或其他不需要发生房地产产权转让的估价项目中，在这种前提条件下，通常不需要房地产转让过程，因此不存在房地产购买待开发房地产所需要的前期时间和前期费用，因此在这类估价中，估价人员只需要考虑估价对象从估价时点状况开发至开发完成状况下所需要的后续开发周期、开发费用、管理费用、销售费用、正常利润等参数，而可以忽略购买待开发房地产所需的税费。
通过以上的分析我们可以看出，在假设开发法的运用过程中，我们必须首先根据估价目，确定是那种估价前提条件下的估价，并根据估价对象的具体情况调整估价过程参数的大小，特别是后续开发周期和开发费用的大小，在实际工作中，特别是在土地的抵押价值评估中，不仅要考虑从土地的现有状况下至开发完成状况下所需的正常工期，还有考虑到强制拍卖所造成的“换手”所要产生的前期时间，不仅要考虑从土地的现有状况下至开发完成状况下所需要的正常投入，还要考虑到“换手”所需要产生的附加的前期费用。
