扈守艳

（深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司，杭州)

工业用地评估是指对地类用途为工业的宗地进行评估。由于工业用地在市场上的流通量较少，并且个案差异大，同时，由于工业用地宗地面积大、收益小距离市区较远等特殊性，在实践中，采用市场比较法评估过程中，与其它用途宗地采用市场比较法相比，需要注意较多的技术问题，本文主要探讨运用市场比较法进行工业用地评估时需要注意的一些技术问题。

一、工业用地特点及影响因素

工业用地包括工业、工业仓储、交通、电讯（移动）基站、供水、供电、供气等类用地。

（一）工业用地价格的特点：

1、工业用地价格一般与地区的经济因素相关性较强。

2、工业用地受非市场化因素的影响较多。政府在出让工业用地往往会考虑引入企业形成工业功能区的集聚效应、企业对当地经济的贡献、企业的品牌声誉等，从而在出让条件上利用优惠政策及限制政策进行定向出让，这些政策因素对地价有较大影响，从而造成工业地价在各地区大多呈现价格普遍较低的情况。

（二）工业用地价格的影响因素：

对工业用地价格造成影响的因素众多，一般随时间和地域不同其产生的作用也不同。大致可对这些因素分为三类：

1、一般因素：

一般因素是指对某地区工业用地价格总体水平的变动具有共性影响的因素，能够决定地价高低的水平。

（1）当地经济发展的水平。经济发展水平一般应与工业用地价格成正比例关系。

（2）城市规划。城市用地规划及城市性质规划都会影响到供地规模、用地结构及土地使用强度等等。这些将关系到一个城市的基础设施变化和公共设施变化，都将对地价产生影响。

（3）城市的土地制度。一个城市工业用地的供应制度及使用计划等会限制土地市场的供地形态、利用方式，这些都会影响到工业用地价格。

（4）城市区位。城市区位好，那么资金流、物资流、人流、信息流等汇集程度就好，工业用地的需求和工业产出就相对较高，因而地价也会较高。

2、区域因素：

对工业用地影响较大的区域因素一般有以下几个：

（1）片区发展前景；

（2）产业集聚程度；

（3）周围土地利用状况；

（4）能源、原材料保障度。

3、个别因素：

影响工业地价的个别因素主要有：宗地形状、宗地内土地开发程度、临路状况、容积率、宗地面积、工程地质条件、土地剩余使用年限、规划限制条件等。

二、工业用地评估中市场比较法技术处理

市场比较法是指根据替代原则，以条件类型或使用价值相同的土地交易实例与待估宗地加以对照比较，在两者之间就影响该地块的交易情况、交易期日、影响因素等进行修正，求取待估宗地在评估基准日地价的方法。

（一）案例获取。运用市场比较法进行工业用地的评估，首先要获取可比案例。一般来说，工业用地成交案例有以下三个来源：

其一，政府部门在一级土地市场上通过招、拍、挂等形式进行出让，这样的案例可通过国土资源局的网站公布的信息来收集；

其二，占地企业在地产交易网站或中介公司对外转让。可以通过中介公司信息平台或一些报纸等媒体来收集；

其三，法院进行的企业破产拍卖。可在各拍卖公司网站发布的信息或法院发布的信息处进行收集，也可以直接参加各拍卖公司的拍卖会来获取信息。

在收集和占有大量成交案例信息后，下一步就是对案例可比性进行分析。

一是一级市场上获取信息适用性分析。一些地方政府为了能够招商引资，有时在一级土地市场上不惜采用压低出让价格的手段。随着《全国工业土地最低出让标准》实行后，工业用地的出让价格有了一定程度的增幅，但是各地的出让地价还会随着工业功能区的规划制定一些相关的地方政策例如投资强度、投资规模等方面来实际上减少用地企业的先期投入，吸引用地企业的进驻，例如杭州余杭经济开发区工业用地出让一级市场上20-30万元/亩，但市场上可以达到50-70万元/亩。因此一级市场上有些出让信息偏离市场行情，在选取可比案例时要予以剔除，要尽量选取一级市场上不设定条件的公开拍卖的案例作为可比案例。

二是中介公司提供的工业用地转让信息的适用性分析。现在一些土地出让者自己或通过中介公司在报纸、网站上进行售地，为了避免同行竞争及运用一些营销策略或受其他因素影响，往往对土地特征描述较为粗略。如果运用此类案例要对地块的相关情况和转让条件等进行详细的了解，对搜集的案例资料进行整理，分析判断其可比性如何。

（二）考虑相关因素对案例的影响。

有些因素对工业用地价格的影响比较大，一般来说，以下几个因素影响较大：

一是时间因素。根据土地估价理论与方法，土地估价过程中对可比实例案例的选取一般要选取交易时间在两年以内的案例，在土地交易市场比较平稳的状态下可以延长至3年。

二是区域因素。例如企业所在地的产业聚集度、交通便捷性、基础设施、公共配套设施、工业园区规模等因素都应归类到区域因素中。在选取可比案例时可以在同一供需范围内相邻的区域、类似的区域中对这些因素进行适当的修正。

三是容积率因素。一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但随着建筑容量的增大，地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，但是容积率对地价的影响程度依土地用途的不同而不同。工业用地一般受容积率的影响不大，而且根据《国务院关于保进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）“对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。

四是土地开发程度对地价的影响。无论是政府出让地块还是中介公司推出的地块，也无论是一级市场还是二级市场，各宗地现状不可能整齐划一。有生地出让、毛地出让、熟地出让，也说是说土地出让价格的内涵是不会一样的。因此在选取可比案例时要考虑到运用适当的修正来统一土地价格内涵。

（三）运用市场比较法编制指数进行影响因素修正

运用市场比较法进行评估时，对估价对象与可比实例进行比较时要进行比较因素的修正，一般可分为：

1、交易情况修正：按估价对象与可比实例是否为正常交易来确定是否要进行此项修正；

2、交易期日修正：把可比实例在其成交日期的价格修正为在估价期日的价格；

3、土地使用年期修正：运用土地使用年期修正系数K=1-（1+r）m/1-(1+r)n

其中：K----土地使用年期修正系数

      r-----土地还原率

      m----可比实例宗地土地使用年期

      n----待估宗地土地使用年期

4、区域及个别因素修正。

在编制比较因素条件指数表时，能量化的一定要具体量化指标。