马公村
（深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司,广东 深圳 518034）
摘要：农村土地评估主要是评估农村土地承包经营权益价值，评估价值的准确、客观性和广大农民的认同度关系到农村土地流转的速度，影响到种植专业大户、家庭农场、农民合作社融资和发展壮大。本文通过对农村果园用地承包经营权益价值评估过程，探讨农村土地承包经营权益价值评估的有效方法、存在问题及解决途径。
关键词：承包经营；权益价值；农村；果园；收益法
Analysis And Study On The Rural Land Contracted Management Rights In Orchard Value Assessment
MA Gong–cun
(Shenzhen Touchstone Evaluation and Consultany Co.,Ltd.,Shenzhen 518034,
Abstract: Agricultural land evaluation is the evaluation of agricultural land contractual management rights value, to assess the value of the accuracy, objectivity and farmers' identity in relation to the rural land circulation velocity, Effect of planting professional large family, the family farm, farmer cooperatives financing and development. Based on the rural land contracted management rights in orchard value evaluation process, to explore the effective method of land contract and management rights value assessment and the problems and Solutions.
Key words: contract management; the value of equity; countryside; orchard; income approach
农村土地的承包经营权是一种使用权，完整的权能应该包括转让、出租、抵押、入股、收益等权利。多年以来，我国农村土地承包经营权只包括使用权、收益权和部分的处分权等，而禁止农户买卖和抵押，土地承包权并没有被赋予完整的权能，不能体现农村土地承包经营权的价值。2013年中央一号文件明确提出鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社等流转，这是实现农业规模化和集约化生产，发展现代农业、实现农产品区域化和标准化生产、促进农业增效农民增收的有效途径。这些专业大户、家庭农场、农民合作社等将被赋予完整的土地承包经营权。
由于出现了大量的种植专业大户、家庭农场、农民合作社，利用农村图地承包经营权进行的抵押融资、作价入股、出租、出让流转等经济行为将日渐频繁，对农村土地承包经营权益价值评估的需求将越来越多，为农村土地承包经营权益价值评估提供了市场。而目前农村土地承包经营权益价值的评估还处于起步阶段，尽快综合利用法律、经济、农业科技、市场等多方面的相关知识，通过调查研究，创新的开展农村土地承包经营权益价值评估工作，不断完善农村土地承包经营权益价值评估理论，努力提高农村土地承包经营权益价值评估业务水平和服务质量，是我们评估行业支持“三农”、服务“三农”迫切需要。本文结合一宗果园承包经营权益价值的评估，对农村土地承包经营权益价值评估存在的问题进行了探讨：
一、评估果园项目业务背景和果园现状
1、评估业务背景
××市充分利用国家鼓励土地流转的政策,结合本市郊区的区位优势，提出加快土地流转，实现规模集约经营；充分利用山区自然风光、自然资源，大力发展休闲观光农业等都市农业。该市××村民抓住商机，于
2、评估果园现状
根据委托方提供资料（1）《果园承包合同》（2）《××土地利用总体规划图（2006-2020年）局部》；（3）××村委会《关于××果园承包合同允许流转合同》，果园所有权为××村所有，
评估果园位于××，地形具有平地、坡地、山地三种类型。占地面积
二、评估思路及方法
1、现场勘查思路
影响果园承包经营权益评估价格的因素很多，主要应综合考虑以下三个方面。
（1）自然因素。影响农业用地生产能力的各种自然因素，常年温度、降雨量、降雨均衡度、无霜期、灾害性气候状况、地形坡度、土壤质地、土层厚度、有机质含量、盐渍化程度、地下水埋深、农田基本设施状况、地块形状、种植制度等。
（2）社会经济因素。影响农业用地收益的社会经济发展条件、土地制度和交通条件等，包括区域城市化水平、城市规模、农业生产、储存、销售模式、人均土地指标（人均耕地、人均农用地）、农民人均收入水平、单位土地投入资本量、单位土地投入劳动量、农产品市场供求、农机应用方便度、土地利用规划限制、交通方便性等。
（3）特殊因素。是指影响农用地生产力和收益所独有的条件或不利因素，如特殊的气候条件、土壤条件、环境条件、环境污染状况等。
因此现场勘查首先要确定果园的地形、土壤种类和农田基础设施，其次要对评估对象进行核实，以该委托人提供的种植布局图为抽样总体，布设一定数量的样点进行实地调查，核对其境界线是否正确，果树品种是否属实。采用典型选样的方法选择样点，对评估的各项因素按规定进行实地调查，如树龄、行距、株距、树冠、直径等。最后要调查了解当地气候特点和果园的生产经营情况，确定可以直接利用的因素和需要调整的因素，为评估做好资料准备。
2、评估方法思路
果园的形成是一个土壤不断熟化和培肥，果树的种植养护的过程，各种种植方式都需要一定的周期，不同利用方式，不同的土壤熟化程度收益差异较大，不适合大规模的频繁交易。果园承包经营权益的交换价值一般以果园的收益能力为主要构成，其价格的高低也主要由收益能力决定。 因此我们认为利用收益法是评估成熟果园承包经营权益价值最有效的评估方法，对于新开发的果园用成本逼近法进行评估比较合理。
（1）利用收益法评估果园承包经营权益价值
一般果园要达到一定的生产条件必须包括沟渠路、房屋、库棚等地上建筑物、构筑物等，他们连同土地共同构成了不动产种植，我们在测算果树承包经营权益价值时通常把果园用地及其地土建筑物、果树及其他附着物作为一个整体共同测算。
就是说本文我们所说的果园用地承包经营权益价值不但包括土地还包括其他地上建筑物、构筑物和果树等附着物。本次评估为成熟果园用地，宜选用收益法。
（2）利用成本逼近法评估新开果园承包经营权益价值
成本逼近法评估新开法的果园承包经营权益价值需要先计算土地取得费、开发费、种苗费、养护费，并加算利息、利润、税费和土地增值收益等。 但由于其经济学原理的局限性，投入等量资金不一定能得到等量的收益，也就是说投入多土地价格未必就高，这一点使成本逼近法在确定各项费用时必须注意采用社会平均费用。
成本逼近法的基本公式为地价＝土地取得费十土地开发费十种苗费+养护费+税费十利息十利润十土地增值收益 ，本次评估为成熟果园用地，不适宜选用成本逼近法。
三、评估过程
收益法是根据待估果园同一供地圈内果园的平均年总收益，确定待估果园的客观收益，从中扣除种苗费、农药化肥、人工、农用地基本配套设施的年平均维修费用、管理费以及有关的税款、利润等年总费用，即等于果树承包经营纯收益，根据果树承包纯收益和农业还原率，收益年限代人收益还原法公式测算土地价格的一种方法。
1、果园的每年总收益
果园收入一般有主产和副产之分，主产是指作物的水果等，副产是指修剪掉的枝干和树下生长的有一定经济价值的产物，在计算总收益时我们应同时计算在内，而且价格应以近年来社会市场批发价或收购价计算（市场化价格），而不应以市场零售价或国家定购价计算。这样才能反映出果园的实际总收益。计算收益时应以宗地内现有果树的产量结合预期收益计算，一般公式为：
果园收入=果品单价×每棵果树产量×密度×种植面积×（1-损失率）+副产品收入
此几个因素是交互作用，果品的价格由品种、质量和市场供应量等决定；果品质量又与种植的密度、品种、种植水平及气候等有关；亩产量又受品种、密度、种植水平制约，不是密度越高产量越高。每个品种都有一个合理的种植密度和科学的种植方式，要现场勘查时要合理区分；同时水果是时令鲜果，从采摘、运输、储存到销售环节损失率较高，不同的水果种类和不同的收获处理方式损失率差异很大，需要细致调查。
2、果园的每年经常性费用
果园生产方式不同导致果园生产的年经费不同，一般生产年经费包括种苗费、肥料费、水费、人工费、机工费、农药费、基础设施及其他设施的维修费和相关税费等。
（1）种苗费
对于一般种植业来说种苗费是指种子或幼苗等。果树的的种苗费实际上指购置树苗进行栽植培育，直至其获取纯收益之前所花费的大量费用；其中不仅包含了种苗的购置费，而且包括了施肥管理等一系列的费用。这些费用必须在以后的收益之中收回，也就是说在果树自然退化、品种更新、土地使用年限完成以前，这些费用应该折旧完。这时的种苗费应该是指土地重建成本的折旧费。折旧年期可视果树的经济生产年限或剩余土地使用年限而定。
（2）肥料费
肥料能迅速提高土壤肥力，提高土地收益，不同果树由于管理方式不同，所以应根据实际情况分别计算。
（3）排灌费
果园需具有旱涝保收的排灌设施，不同地区缴纳的水电费不同，计算时应根据区域的客观情况而定。
（4）人工费
由于目前果园基本属于劳动密集型产业，需要雇佣一定的农业工人进行生产，由于地域的差别，果园作业期不同，工人的工作期和费用也不同，应根据当地客观人均日费用计算。
（5）技术培训和指导费
果园的专业大户、家庭农场、农民合作社等为了保障生产，通常需聘用一些专家和技术人员进行技术培训和指导。
（6）机工费
由于专业大户、家庭农场、农民合作社等的形成，原来的小型农业机械无法满足耕地、施肥、播种、撒药的需求，需要雇佣部分大型机械完成。具体计算时可根据区域和果园具体情况来定，大型农具可采用当时的雇佣价格来计算。
（7）农药费
使用必要的农药，以防止果园的病虫害，是果园发展的必要保证。不同的果园使用的农药种类和数量不同，计算时应根据具体情况计算。
（8）农田水利设施及其他设施的维护费
果园的农田基本水利设施需进行清淤加固等工作，所以每年的维修费用也就成为经常性费用，其他设施是指的评估果园上在使用时所用的农机设备以及必要的生产材料费用等。
（9）承包费
经营较大规模果园的专业大户、家庭农场、农民合作社，土地都是通过农地流转取得，合同中都规定要缴纳一定的承包费、管理费。
3、果园的还原利率
农村果园用地的风险主要有在果园进行生产经营的风险和拥有、获得使用权的投资风险。生产经营的风险就是指能否取得收益、收益大小的风险；由于果园用地流转形式不同，拥有的权利也不同，进而投资风险也不同，也就是说产权越完整，其投资风险越小，价值越高。一般租赁土地使用权的投资风险比转包和承包的投资风险大，待估果园为通过转包获得使用权，其收益风险主要有三方面：①从空间角度看，果园收益的风险大小主要受区域因素、农田水利基本设施以及不可预见因素等的影响。果园收益的地域差异非常明显，山地收益明显低于平地，水利设施差的收益明显低，待估对象为山地、坡地，收益风险较高，按行业特点确定果园收益此风险补偿率为0.75%；②果树收益具有自然灾害风险和市场风险双重性。我国目前的果园生产正处于由传统农业向现代农业转变过程中，自然风险仍然是阻碍果园收益提高的重要因素，如洪涝灾害、干旱、冻害和病虫害等；市场风险是目前影响果园收益的主要风险，如我国幅员辽阔，果树品种多，生长周期长，当前生产与市场需求无法有效对接，小生产与大市场之间信息不对称，供需大起大落，风险往往都转嫁给生产者和消费者，按行业特点确定果园收益此风险补偿率为3%；③农产品受季节性明显、不便储存、保鲜困难等因素影响，从产地到消费者损失较高，具统计目前叶菜类损失率达30%以上，水果类损失率在15-25%，粮食作物在5%左右，对农业收益影响较大，按行业特点确定果园收益此风险补偿率为2%。
根据政府公布目前价格指数CPI确定目前通货膨胀率为3%；评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率3.25%。
还原报酬率=安全利率+风险报酬率+通货膨胀率
Y—为果树报酬率=存款基准利率+三收益风险报酬率+通货膨胀率
=3.25%+0.75%+3%+2%+3%=12%
4、果园的年净收益增长率
—为果树年净收益增长率，根据《农业生产资料价格与农产品生产价格之间的关系研究》中国改革开放30多年来农产品生产价格指数与农业生产资料价格指数之间线性组合保持长期平稳均衡关系，且农业生产资料价格对农产品生产价格变化反应很灵敏，而农产品生产价格对农业生产资料价格反应滞后，农产品价格上涨可能带来的收益大多被农业生产资料价格上涨所抵消，结合待估对象所在地情况确定果树年净收益增长率为2%。
5、果园收益期限的确定
收益期期限应该在果园流转合同的剩余期限内，根据果树（每年收获一次）的收获周期确定。如果园流转合同的剩余期限为16.5年，如果可收获17次，则收益年限取17，如果可收获16次，则收益年限取16。
应用收益法计算基本公式为：
V=A÷(Y+g)×[1-[(1-g)/(1+Y)]^n]
V=果树承包经营权益价值
A=承包经营果树年净收益＝承包经营果树年总收入-年总费用
Y=果树报酬率
g=果树净收益年递增的比率
n=果树承包经营年限
通过上述公式可求出果园用地的承包经营权益价值（过程略）
四、结束语
农业生产用地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转刚刚起步，农业用地承包经营权益价值评估正处于探索起步阶段，影响农业用地承包经营权益价值的因素复杂，我们认为收益法是评估农业用地承包经营权益价值适用范围最广的方法。另外在此类评估工作中会遇到较大困难，主要体现在1、法律规定农村土地归农民集体所有,农民承包经营的土地是集体分配的，只有承包合同，许多合同不规范，且四至不清，没有明确的权属资料，给农地评估带来较大风险，阻碍农地评估工作的开展，政府应加快农地的确权工作； 2、长期以来我国农村实行家庭联产承包制，广大农民不可能象企业一样建账，政府也没有专门的调查统计体系，缺乏收入、成本的权威客观资料，随着农业专业化集约化发展，应尽快建立各类农业生产的权威客观收入、成本、利润率体系，既能指导农业生产，又有利农地承包经营权益价值评估，促进农地流转；3、相对城市房地产评估，农业用地多交通不便，勘查和评估过程复杂，费时费力，成本高，但农业用地承包经营权益价值较低，收费低，评估机构和评估人员积极性不高。评估机构和人员要转变态度，要有服务三农的意识，充分认识到农业用地承包经营权益价值评估将来的市场潜力。
参考文献（References）：
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「2」王湃， 张安录.《农地价值构成及其评估方法研究》，《理论月刊》2007年06期
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验检疫总局，2001年.
「4」《房地产估价理论与方法》，[M].中国建筑工业出版社.2007:239-252
