一、近年房地产宏观调控政策回顾
2005年以来，我国房地产市场发展速度加快，伴随房价的迅速攀升，房地产市场泡沫逐渐显现，为了维护房地产市场的持续、健康发展，中央和地方政府纷纷加大宏观调控力度，一系列宏观调控政策频繁出台，极大地影响着房地产市场的发展。
●2005年
2005年重点围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开，并从税收入手，整顿房地产市场，主要政策有：
1、2005年3月26日，《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔2005〕8号）出台，即“国八条”；
2、2005年4月30日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，即“新国八条”；
3、2005年5月26日，关于贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见通知》的通知（建住房电[2005]33号）；
4、2005年5月27日，关于加强房地产税收管理的通知（国税发[2005]89号）。
2005年宏观调控重点：一是有效调整房地产市场的供求关系，从增加供给和减少需求两方面入手来调整房地产市场，实现稳定房价的目的。一方面，利用信贷、税收等经济手段，提高炒房成本，抑制房产投机需求；严格控制城市拆迁改造规模，抑制被动住房需求。同时，加大对闲置土地的清理力度，以此增加土地供给。二是在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，改善住房供给结构。三是整顿房地产市场秩序。出台了不准预售房再转让、实行购房实名制、上网交易等措施，并依法严肃查处违法违规销售行为。加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产市场运行情况的动态监测，创造良好的市场环境。
●2006年
2006年，以“国六条”的出台拉开了新一轮调控的大幕，随后各种细化的调控措施陆续出台，从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面全方位对房地产市场进行了全面调控。
2006年4月27日关于调整金融机构人民币贷款利率的通知（银发[2006]134号）；
2005年5月27日，出台《国务院常务会议促进房地产业健康发展的六项措施》，即“国六条”；
2006年5月24日，国务院办公厅转发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号）；
2006年5月30日，国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》；
2006年5月31日，国家税务总局发布《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006]74号）；
2006年7月6日，建设部发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）；
2006年7月6日，建设部、国家发改委、工商总局发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[2006]166号）；
2006年7月11日，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）；
2006年7月13日，《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发〔2006〕50号）；
2006年7月18日，《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》；
（国税发[2006]108号）；
2006年7月22日，《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》；
2006年8月18日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率。
●2007年
政策调控延续到2007年，除了落实前几年出台的各项措施外，还从其它方面予以完善，其中金融调控成为主旋律，全年共计加息5次，9次上调存款准备金，此外，加快建立建立全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，标志着政策调控思路的转变。
2007年3月18日、5月19日、7月20日、8月21日和9月14日，央行实施了五次加息，5年期以上的商业贷款基准利率由6.84%上涨到7.83%，共计上涨了0.99%；五次加息的幅度依次为0.27%、0.09%、0.18%、0.18%、0.27%；
2007年1月15日、2月25日、4月16日、5月15日、6月5日、8月15日、9月25日、10月25日、11月26日，央行九次上调存款准备金率，从9.5%上调至13.5%；
2007年2月2日，市建委、市政府外办、市公安局、市工商局、市商务局联合发布《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》；
2007年3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，10月1日起实行；
2007年8月13日，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。
●2008年
2008年，对房地产市场的调控分为两个阶段，上半年继续延续前几年以来从紧的调控政策，包括上调存款准备金率等；2008年第四季度，随着美国次级债危机的影响迅速蔓延，调控方向急转直下，房地产又一次成为扩内需、保增长的重要产业之一，对房地产市场开始松绑，从税收、信贷等方面出台了一系列刺激房地产市场消费的政策。
2008年1月15日、3月25日、4月25日、5月20日四次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，每次上调0.5个百分点；
2008年8月25日,央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理；
2008年9月15日,央行宣布央行宣布从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，以及下调存款准备金率0.5%；
2009年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其它期限档次存贷款基准利率作相应调整。央行同时还宣布了我国银行存款准备金率9年来首度下调的决定：从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；
2008年10月28日,央行年内第三次下调利率，一年期存款基准利率由3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其它各档次存、贷款基准利率相应调整；
从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；
从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；
对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；
中国人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。
二、2009年房地产宏观调控政策
为了扭转金融危机带来的我国国民经济下滑的势头，2009年房地产市场宏观调控延续了2008年年底以来的思路，一方面继续加大政策扶持力度，从税收、利率等方面，刺激、鼓励房地产市场消费，另一方面，进一步缓解开发商资金压力，加大对普通商品房建设的信贷、税收支持；此外，继续加强住房保障体系建设，促进房地产市场的稳定健康发展。
2009 年03 月05 日，两会政府工作报告再次明确了房地产业在经济发展中的重要地位。报告指出，以房地产代表的核心产业，将是中国经济发展的发动机，在本轮经济复苏中具有较强的推动作用，今年工作的重点将是促进房地产市场稳定健康发展；
2009 年3 月23 日，中国人民银行和银监会发布《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，深入贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施和精神，执行适度宽松的货币政策；
2009 年5 月22 日，住建部、发改委、财政部发布2009年-2011 年廉租住房保障规划，总体目标是从2009 年起到2011 年，争取用三年时间，基本解决747 万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题；
2009 年5 月27日，国务院常公布了固定资产投资项目资金比例的调整结果，其中普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。
受年初刺激房地产市场需求政策的影响，2009年中国房地产市场迅速反弹和升温，以深圳为例，2009年1～8月深圳市新建商品房销售面积525.06万平方米，同比增加132.63%。其中，商品住宅销售面积492.86万平方米，同比增加138.24%。但是，随着楼市的迅速回暖，也伴随产生了一些问题。如：各地房价重新步入非理性上涨阶段，有的城市房价增长速度甚至超过了2007年；捂盘惜售，刻意制造供不应求现象等不规范市场行为也愈演愈烈；投资性需求和投机性需求重新抬头，挤压自住型需求和改善型需求。2009年8月以来，房地产市场需求呈现出萎缩趋势，以深圳为例，2009年8月、9月，商品住宅成交面积在30万平方米左右，较5～7月月交易量下降了约50%。
针对房地产市场再次出现的一系列问题，为了维护房地产市场的健康发展， 近期，货币政策 “微调”，各部委相继在房地产领域释放“从紧”信号，其中，土地、信贷调控力度尤为明显，楼市政策风向正在转变。
2009年6月22日，银监会办公厅正式向各地银监和各银行总行印发了名为《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。通知要求各银行，严格把关二套房按揭贷款的审查和发放，不得自行解释‘二套房贷’ 认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数；
2009年7月23日，在当前信贷资产规模迅速扩大的状况下，为了优化信贷结构、保障贷款资金的安全，有效防范信用风险，银监会发布《固定资产贷款管理暂行办法》，办法自发布之日起三个月后施行；
7月23日，银监会新闻发言人廖岷23日表示，银监会二套房贷政策没有调整，银监会始终严格执行二套房贷的有关政策不动摇；
2009年10月21日，银监会发布消息称，要科学把握信贷节奏，加强风险管理制度和机制建设，而在公众关注的“二套房”方面，银监会主席刘明康明确表示，要严格执行“二套房贷”政策不动摇；
2009年1月1日开始实施的个人住房转让营业税优惠政策至2009年12月31日即将到期，目前尚未见延续的趋势；
2009年9月1日，国土资源部下发了《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，国土部将加快运行建设用地综合监管平台，重点对土地供应、项目用地开发利用等情况进行动态监管；
2009年9月30日，国务院发布了《关于集约用地的通知》，首次明确规定了相对严格的"闲置"费用标准。
三、2010年房地产宏观调控政策展望
从2009年中央对房地产行业实行的是宽松的货币政策，并实施了多项刺激楼市的政策来促进房地产市场的发展，以拉动内需的增长，但从2009年底出台的政策来看，有收紧的趋势，从营业税改成2年改5年来看，对房地产市场投机有一定的抑制作用，防止房地产市场的过热发展；另一方面政策对保障性住房建设的加强，可能会缓解目前房价快速上涨的局面。总的来看，我司对2010年房地产、土地相关调控政策展望如下：
房地产调控政策以稳定房地产市场为主；
闲置土地回收方面：由于开发商囤地现象较为严重，特别是2年未开发土地现象严重，因此，可能主要针对该部分闲置用地加强处理，加大闲置用地回收的执法力度；
集体建设用地流转方面：鉴于广东省内部分城市集体建设用地流转相对较为成功，而2009年国家也对集体用地流转方面出台了部分政策，因此，2010年可能对集体建设用地流转出台相关的细节文件。
金融政策方面
由于2009年底金融政策有所收紧，而2009年中央的4万亿投资效果上不明朗，因此，预计2010年金融政策方面应偏于保守。
总的来看，预计2010年房地产、土地、金融政策仍应以稳定房地产市场为主。
