房地产纠纷估价中的侵权损害估价浅论 
                深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司 宫方强 李四美 

   摘要    近年来，随着相关物权法律法规的不断健全和完善，以及民众对物权保护的意识越来越强，不动产侵权损害产生的纠纷也越来越多，对房地产纠纷估价中的侵权损害估价也提出了更高的要求，本文就房地产纠纷估价中的侵权损害估价的经济学实质、法律依据及估价技术思路进行分析探讨，以期抛砖引玉，理清其实质，共同构建完善的不动产侵权损害估价体系。
    关键词  侵权损害 侵权损害估价 外部性

    物权是日常生活中一种十分常见而又异常重要的财产权，是对物的权利的简称。近年来，民众对物权保护的意识越来越强，由于不动产侵权损害产生的纠纷也越来越多，对房地产纠纷估价中的侵权损害估价也提出了更高的要求。
    1、    房地产侵权损害估价含义及其经济学实质
房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。房地产权益以房地产权利为基础，包括：房地产的各种权利，如所有权、用益物权、担保物权等。在《中华人民共和国物权法》中，相邻关系是对所有权的一种限制，体现了房地产特性中的相互影响性。
    本文中，房地产侵权损害估价是指对由于环境污染、规划条件改变、相邻关系改变等各种外界因素导致房地产权益受到侵害而涉及的对房地产价值损失的评估。
    进一步而言，房地产利用存在经济学里所讲的“外部性”。外部性最早是由英国经济学家马歇尔在其经典著作《经济学原理》一书中提出的。所谓外部性，也称外在效应或溢出效应，是指一个人或一个企业的活动对其他人或其他企业的外部影响，这种影响并不是在有关各方以价格为基础的交换中发生的，因此，其影响是外在的。更确切地说，外部经济效果是一个经济主体的行为对另一个经济主体的福利所产生的效果，而这种效果很难从货币或市场交易中反映出来。外部性分为有利的外部性和有害的外部性。有害的外部性也成为负的外部性、外部不经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本，如周边噪音的影响、周边建筑对光照的不利影响等。
    在房地产投资中，房地产的效用决定着人们的投资决策，因此效用评价在房地产估价中占有重要地位。传统的估价方法基本上是从房地产本身的特性出发，如房屋的设计、位置、土地价格等，按照房地产本身特征给予消费者的效用进行估价，即从内部效用来估价房地产。现在，在房地产评估中除注意内部效用外，更加重视其经济外部性。房地产经济外部性可为房地产消费者带来效用的增加（或减少），这种效用不是因为房地产本身的特征带来的，故称外部效用。就房地产估价而言，经济外部性主要是通过其他经济主体的活动、消费者与其他经济主体的相互关系（互补关系或竞争关系）以及环境来影响消费者的个人效用，进而影响房地产估价。
    而且随着物权制度的逐步发展和完善，物权体系内涵不断丰富，相关法律制度的不断完善，以及消费者维权意识的不断增强，某种程度上使侵权损害这种“负外部效用”内生化，其影响能在市场价值上体现出来，进而使运用估价技术评估测算成为了可能。因此，从经济学角度而言，房地产侵权损害估价是对房地产密切相关的“负外部效用”的一种估量。
    2、    房地产侵权损害估价法律依据
    我国宪法第26条规定：“国家保护和改善生活环境和生态环境，防治污染和其他公害”。宪法的这条规定实际上是赋予了公民享有舒适环境的权益，任何影响他人生活环境和生态环境的行为都构成侵权，都应当被禁止。但宪法对哪些行为、现象属于侵权并未作出规定。
    民法通则第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除防碍，赔偿损失”。民法通则的这条规定是规范相邻关系的。
    《中华人民共和国物权法》第七章内容对物权中的相邻关系行为作了较为明确的规定，第九十二条规定“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给与补偿”。从而使物权中相邻关系的正确处理和保护，以及产生侵权损失的物权价值侵害的估价提供了法理依据。 
    3、    房地产侵权损害估价技术思路
房地产相邻关系的侵权损害评估方法适宜的有三种：一是成本法，二是市场法，三是收益法。所谓成本法就是恢复到损害前物业状态所花费用的总和，用于可恢复的侵权损害（恢复费用小于物业价值损失额）估价；市场法，指通过市场比较法分别求取房地产侵权损害发生前后房地产价值，以价值差额确定房地产价值减损额度；收益法，是指将未来若干年的影响收益折算到现在的现值之和。
    3.1 成本法
    成本法用于可恢复的直接侵权损害估价。所谓可恢复的侵权损害，指恢复到损害前物业状态所花费用小于侵权损害物业价值损失额。如不动产的通行受到的侵权损害、因用水、排水、铺设管线等利用相邻不动产，造成的损害等。因规划条件、周边环境的改变造成的侵权损害则不在此列。此时，估价时，可考虑用最优“恢复”工程，使其恢复到损害前状态下所必要的费用作为损失额。
    应用成本法时，理论上还要考虑待估对象是否为受到侵权损害不动产中的一部分，以及所受到侵权损害的影响是否相同，从而决定“恢复”工程费用的分摊，以此估算侵权损害对待估对象价值的影响。但是，由于侵权损害对其影响范围内不动产影响程度的非均质性和难以量化性，需要收集大量的数据进行分析确定，故此限制了成本法在实践中仅能用于直接侵权损害的估价，即待估对象为唯一受到侵权影响或与其它各项房地产价值受到的侵权影响程度相同。
    3.2 市场比较法：一般适用于市场活跃的商品住宅房地产侵权损害估价，通过市场比较法分别求取房地产侵权损害发生前后房地产价值，以价值差额确定房地产价值减损额度。
    例如，因日照时间减少(采光权)导致房地产价值减损的补偿，估价时点为现在。
    A、选取一套受到遮挡的住宅房屋作为估价对象，先评估估价对象在未受到遮挡情况下的房地产市场价格a，估价时点为未受到遮挡的最近时点；
    B、再通过近期的该小区的房地产实际出售价格，评估出估价对象因受到阳光权侵害后的房地产市场价格b；
    C、将侵权损害发生前房地产价值a进行期日修正，修正到与受到侵害后的市场价格相同的估价时点，二者之间的差值c即为房地产价值减损值。
    3.3 收益法：一般适用于不可“恢复”的经营性侵权损害不动产，可以按以下两种思路计算房地产价值减损额。
    例如：由于环境污染、施工建设导致周边经营性物业房地产价值减损的补偿。
    一是：通过收益法分别求取房地产侵权损害发生前后房地产价值，以价值差额确定房地产减损额度，此种估价技术思路适用于“永久性”的侵权损害。
    A、先通过收益法评估估价对象在未受到侵权损害时的房地产市场价格a，估价时点为未受到侵权损害时的最近时点；
    B、再通过收益法评估估价对象在受到侵权损害后的房地产市场价格b，估价时点为现在；
    C、将侵权损害发生前房地产价值a进行期日修正，修正到与受到侵害后的市场价格相同的估价时点，二者之间的差值c即为房地产价值减损值。
    二是：通过收益法直接求取房地产侵权损害发生后房地产价值减损额，此种估价技术思路适用于暂时性的侵权损害。
    A、确定房地产侵权损害发生前后每个计算期净收入减少额；
    B、预计房地产侵权损害持续发生时间；
    C、选择合理的资本化率、收益法公式计算房地产侵权损害减损额。通过收益法直接求取房地产侵权损害发生后房地产价值减损额。
    4、    结语及进一步探讨
    房地产纠纷估价中侵权损害估价日益增多，客观上要求对其进行不断地深化研究，本文对其经济学实质、法理依据与估价技术思路进行了论述，但是在估价技术上仍有进一步探讨之处。
    4.1 上述估价技术思路基础仍是市场上体现的“投资价值”，而非“使用价值”。
    众所周知，房地产商品是一种特殊的商品，往往具有投资和使用的双重性，其投资特性是其价值的体现，使用的特性则是其使用价值的体现。房地产商品在正常市场中的价值一方面取决于其效用的高低，另一方面取决于其在市场中的供求关系，因而房地产商品价格的形成依赖市场供求机制和效用机制双重作用。一般情况下，市场供求关系对房地产商品的价格高低起到决定性的作用。因此，从某种意义上说，房地产的市场价值是其投资价值的体现。
    当然，房地产的市场价值是基于其使用价值而产生的，因而市场价值部分中包含了使用价值的主要部分，但由于房地产的一些非商品属性是难以在商品市场中体现出来的，因而房地产的市场价值总是不等同于其使用价值的。
    房地产侵权损害估价中，无论是成本法、市场法还是收益法，我们往往依据这种损害影响在市场价值中可以体现为依据，即仅估量了能在市场上体现的与其密切相关的“负外部效用”，对其投资价值在侵权前后的变化进行估量和评价，却未对被侵权房地产的全部使用价值变化部分进行充分估量，导致其“福利”或“效用”的损失未充分显现。
    4.2传统房地产侵权损害估价只重视现实价值损失补偿，忽略了潜在权益价值的补偿
    由于房地产商品具有使用的长期性，随着外部条件的变化或调整，其使用价值和市场价值也会随之变化。而作为房地产的产权人，做出购买决策的前提是预期其相邻关系正常、周边环境或规划条件稳定或趋好。
    在房地产侵权损害估价中，我们往往主要依据被评估的房地产在损害时的房地产市场中可体现的价值与其在损害前的房地产市场中可体现的价值的对比给予评估，却忽视了其潜在的权益价值变化部分。随着环境污染、规划条件改变、相邻关系改变等侵权因素出现，其潜在的权益价值在损害期间快速衰减，且与时间呈非线性关系。对于“永久性”侵权侵害的房地产产权人而言，其当初做出购买决策的预期前提发生了变化，物业的增值能力受到影响，严重者，甚至会发生“逆转”。而这种潜在权益价值的“损失”在缺少大量数据研究和分析的前提下，应用传统的估价技术难以充分估量。


参    考    文    献
〔1〕中国房地产估价师与房地产经纪人学会编. 房地产估价理论与方法. 北京：中国建筑工业出版社，2007：59-60
（2）中华人民共和国主席令.第六十二号.中华人民共和国物权法. 2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过