房地产司法委托评估技术问题浅析 
                  广东省深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司  宫方强

摘  要： 随着经济活动的日益活跃和法律法规的健全完善，法制规则向各个领域的延伸和渗透，导致经济纠纷、诉讼数量的不断增加。同时，因为房地产是公民财产和社会财富的重要载体，因此需要进行司法委托房地产估价业务的数量也越来越多。不同于一般的房地产估价，房地产司法委托评估因其委托方和估价目的的独特性而具有自己的技术问题及其技术实践解决思路。本文对估价实践中出现的房地产司法委托评估中的技术问题及其技术处理思路进行了总结、探讨和分析，以期完善房地产司法委托评估技术，更好的承担人民法院司法技术辅助工作。

关键词：  房地产司法委托评估 技术问题 浅析

随着经济活动的日益活跃和法律法规的健全完善，法制规则向各个领域的延伸和渗透，导致经济纠纷、诉讼数量的不断增加。同时，因为房地产是公民财产和社会财富的重要载体，因此需要进行司法委托房地产估价业务的数量也越来越多。不同于一般的房地产估价，房地产司法委托评估因其委托方和估价目的的独特性而具有自己的技术问题及其技术实践解决思路。

一、    房地产司法委托评估中估价目的确定问题
    现实中经常发生有关当事人对房地产拍卖、变卖、抵债、征收、征用、损害赔偿等活动中有关房地产价格、补偿金额、赔偿金额或者为它们提供参考依据的估价报告，虽然同为房地产司法委托评估，但是具体估价目的又有所不同，应有所鉴别和区分，并以此确定评估价值内涵及其评估技术路线。
    例如，估价师若不注意，有时会将房地产拍卖评估与纠纷评估相混淆，导致确定评估的价格内涵以及估价技术路线时出现差错。在评估诸如规划条件变更条件下的“烂尾工程”等房地产时，其最高最佳利用为按新规划条件拆除重建，此时若是建筑工程款债权纠纷估价目的，则适用成本法评估建筑物工程成本价格，若是拍卖处置目的的房地产估价，则适用假设开发法评估新规划条件下的房地产市场价值，建筑物不但形成不了价值，反而对房地产的价值形成负面影响。
    再如，对于赔偿承租人装修价值的评估，首先需要了解房地产的产权情况，以及估价时点前几年房屋装修的次数及标准，界定出承租人的装修时间和装修范围，然后，依据重置成本结合成新率，即可得到结果。但是，若无法界定现承租人装修部分，估价师只能对估价时点上的全部装修进行评估，分别给出重置价、成新度、现值，并在报告中声明，只评估装修市值，不议权益归属，提供证据保全，为以后裁决提供参考依据。同一个物业，若评估目的为拍卖处置提供价值参考，则直接评估其房地产市场价值，不一定包含全部装修的价值，只是在评估过程中，据装修风格市场接受程度适当考虑包含了部分装修价值。
    因此，估价师接受法院委托时，一定要仔细鉴别估价目的，以及估价报告的具体作用，然后才能确定本次评估的价格内涵以及估价技术路线，否则就会出现差错。
二、    房地产司法委托评估中房地产价值定义问题
    房地产司法委托评估中，具体评估目的有所不同，其价值定义应也相应有所区别。但是对于具体物业的房地产司法委托评估前提是房地产权益正常流转，所以不论是何种价值定义，其基础内涵都应是公开市场价值。
    在估价实务中，如同房地产评估价格不同于市场成交价格的情况相类似，估价师应注意司法工作与评估工作的区分，以及司法裁定数额与房地产评估价值的不同，作为专业执业人员，只应对房地产评估价值做出判定，并对估价结果负责。例如，拍卖处置价值参考目的的房地产估价，估价师应评估的是其市场价值，不需要对拍卖底价进行评估，房地产拍卖底价是由拍卖委托人或拍卖人确定，不属于房地产评估工作范畴。若估价对象为不完全产权房地产，在实际拍卖中，也是对其完全产权条件下的市场价值进行拍卖，成功后由买受人自行办理变更完善相关产权手续，并承担相关费用，这也符合房地产相关法律法规中对房地产交易的相关规定。因此，房地产估价时，估价师评估的也应是其完全产权条件下的市场价值，但是须在估价报告中对变更为完全产权房地产的可能性及其所需的费用如预计应补地价等进行充分说明和披露。拍卖后，实际地价数据以国土部门的核算为准，而在物业拍卖时按市场价格拍卖，扣除应补地价。
    同样的道理，估价对象拖欠的水电费、物业管理费等费用也不属于评估工作范畴，但须在报告中进行充分披露和说明。
三、    估价基准日问题
    房地产评估是以某一时点作为评估基准日，估算确定的是有关房地产在该时点的现时价值。通常，执行庭的案件，一般是以《委托司法鉴定函》的日期为准；民庭的案件要直接与经办法官确认；对于司法诉讼案件涉及的损害、损失或侵权行为、经济行为通常发生在过去，而判决、执行又发生在现在或将来，因此，房地产司法委托评估的评估基准日将根据案件或执行的不同要求将过去、现时或将来的某一时点作为评估基准日。估价师要及时与法官进行沟通，确定估价时点，在此基础上开展估价工作。
四、    房地产权属资料搜集问题
    房地产司法委托评估中，估价师经常会遇到权属资料难以收集的问题。对于取得的估价对象权属等基础资料，估价师应当通过公开渠道进行查档。对于权属清晰的房地产，一般找法官提供房地产证复印件或去房产国土部门查询即可；对于存在权属不清、基础数据不明的，估价师应当与法官沟通，特别对于在国土部门未备案，无从查证的权属资料，应跟法官沟通，采取争议双方均认可的数据，并由双方当事人签字确认，不能擅自做出假设。另外，对于各种渠道搜集到的资料，要做好底稿的存档工作，以备查阅。
五、    现场查勘问题
    房地产司法委托评估，表面上委托事项明确，但实务中具体到实物状况、权益状况等细节，由于当事人一方或双方的不合作，要真正明确评估的各个事项，极其需要估价师严格遵循估价作业程序，并进行认真仔细的现场查勘和积极沟通。因此估价对象的现场查勘，是房地产司法委托评估中极其重要的基础环节。
    但是，房地产司法委托评估现场查勘中当事人不配合或不认可查勘情况是房地产司法委托评估中遇到的较普遍的问题。因此，房地产估价师在进行现场查勘时应当有法官陪同，双方当事人或其委托律师共同到场。现场查勘过程中，估价师应公开各种权属资料，并要法官和双方当事人确认其真实性、完整性。估价师必须拍摄估价对象及其环境照片，并做好查勘记录，查勘记录中，需明确所需评估房地产的实际现状：如毛坯房、是否含室内固定装修的现值、是否包含室内物品（家私电器）等；查勘的时间、地点、查勘人、在场人、查勘的经过、结果等，对于室内存有家私、电器需要连同一起评估的，则需由查勘人、双方当事人、在场人在物品清单上签名。
    另外，在现场勘察时估价人员一定要认真对待，严格按照估价程序作业。如到达现场时；当事人不予配合不能入户勘查、拍照时，应及时与委托法院联系、沟通情况，以便尽早想办法解决问题；现场勘察应该细致，避免出现漏评现象；最好有两名估价人员进行现场勘查。如果在现场查看过程中，受当事人不配合以及其他各种条件限制，估价师难以全面掌握估价对象的资料，但法院又要求必须在规定的时限内完成鉴定工作并出具报告的情况下，应当在估价的假设和限制条件中予以充分的说明，并明确指出估价结果应用的限制条件。
六、    估价结果解释沟通问题
    房地产司法委托评估一般都价值量大，面临问题错综复杂，极容易形成误认与误会。为了消化估价实务中存在的问题，使用各方得到有效的磨合，也为价值确认的趋同性提供渠道与可能，在估价师评定估算，内部复核，形成房地产估价报告初稿后，可将初稿呈司法鉴定处进行审阅，并向相关法官征询。房地产司法鉴定估价综合相关意见后，估价师独立客观进行专业性分析与判断，最后出具正式估价报告。
    总之，房地产司法委托评估中房地产估价结论是法院判决的法定证据，估价过程中所采用的各种估价依据作为鉴定结论的组成部分，其准确性非常重要。而同时其法律关系、产权关系错综复杂，各种资料又往往残缺不齐，遇到的技术问题也相对较多，稍不注意就会陷入误区，所以，评估时应该仔细鉴别思考，严格遵循估价作业程序，妥善处理好各种估价技术问题。

 参考文献：
[1] 房地产估价理论与方法，中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写 2008年4月第三版