浅谈司法鉴定评估 
                    广东省深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司  林艳艳

摘要：在当今社会中，司法活动涉及到越来越多的评估技术性问题，房地产估价作为司法鉴定制度的重要组成部分，对案件的顺利审结有着重要作用。在日常房地产估价中，应将司法鉴定评估区别于其他房地产评估，充分认识司法鉴定评估的内涵和定义，严格按照司法鉴定评估的估价程序执行每一步作业步骤，则能规范房地产司法鉴定估价行为,促进司法公正和效率,保障民事诉讼活动的顺利进行。

关键词：司法鉴定评估 房地产 估价

正文

1、司法鉴定评估的作用
    司法鉴定的定义，有关司法解释和学术观点多认为：是指人民法院在诉讼过程中，为查明案件事实，依据诉讼当事人及其他诉讼参与人的申请或职权，通过司法鉴定机构，指派或委托具有专门知识的鉴定单位或鉴定人，对专门性问题或有关事物进行检验、鉴别和评定的诉讼活动。司法鉴定的范围很广，在这里将范围收窄，主要指司法鉴定评估。
    我国的司法鉴定评估业务开展得时间并不长，只有短短几年的时间，但这几年却发展得很快，已逐渐成为很多估价机构的核心业务之一。随着法律制度完善、权利意识增强以及房地产市场发展等外部环境因素的共同影响，司法鉴定评估逐渐成为司法环节中一项重要的技术工作。
    社会经济的发展，人们的经济活动大量增加，经济活动中的民事纠纷也随之增加。例如，在人民法院拍卖、变卖被查封的房地产或者将被查封的房地产抵债中，被执行人通常对拍卖、变卖、抵债的价格有异议，特别是对为人民法院确定拍卖保留价、变卖价格、抵债价格提供参考依据的估价报告或估价结果有异议，从而要求对估价报告或估价结果进行复核或鉴定。这些均需要权威、公正的房地产估价，为争议各方当事人和解或者有关单位调解、仲裁机构仲裁、行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案、人民法院判决，以及司法机关和公民、组织进行诉讼等提供相关参考依据。由此可见，法院在审理民事经济案件中，司法活动涉及到越来越多的评估技术性问题，房地产估价作为司法鉴定制度的重要组成部分，对案件的顺利审结有着重要作用。

2、司法鉴定评估内涵
2.1、司法鉴定评估与房地产估价的不同
    区别于房地产估价的定义，司法鉴定评估应结合其自身特点，具备其自身独特的内涵。房地产估价的完整定义是这样的：房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
    在司法鉴定的领域，估价目的应是委托估价的房地产在估价时点的客观合理价格或价值，特别是对于人民法院委托的拍卖估价，评估的应当是市场价值而不是保留价，在《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定：“拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%”。这一点应该引起估价师和估价机构的关注，以免造成评估价格与市场价格的偏离，以至于给司法处置上造成失误。
    房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则，也是房地产估价的最高行为准则。与国有资产转让评估的保护性、抵押贷款评估的谨慎性不同，在司法鉴定评估中，评估当事人双方具有平等的法律地位，其根本目的是为了当事人的合法权益，体现司法公正原则，这与房地产估价的基本原则完全吻合，体现公正原则。
    这里还有一点区别于房地产估价的日常估价活动，就是“房地产估价师除遵循普通房地产估价的有关规定、执业规范以外，作为司法鉴定人应当履行出庭义务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。”即房地产估价师除按房地产估价规范完成估价作业外，在需要的情况下承担出庭的责任，就估价的相关程序、技术路线、规范、结论等向法官、双方当事人等作出答疑，并接受他们的质证。这要求房地产估价师在作业过程中更加严于要求自我，谨慎对待，不能出现任何差错。
    对于司法鉴定评估的概念，一般认为是指司法鉴定机构接受司法机关和公民、法人或其他组织的委托，指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。（在房地产估价领域，司法鉴定机构特指房地产估价机构，司法鉴定人特指房地产估价师）。
    有一点需要注意的是：在司法鉴定活动中，并不是所有的估价机构都能参与，必须具备相应资质和等级的估价机构，经过相应准入机制进入后，通过抽签轮选的方式进行，以保证公平、公正、公开。司法鉴定评估（为诉讼、仲裁、行政裁决服务）立足于为解决房地产纠纷服务，不同于房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保险所涉及的一般房地产估价，它对于估价机构和估价师有更高的要求，即要求有更高的执业水准和更好的职业道德操守，普通的估价师和资质一般的估价机构不能胜任这一类的估价，因为其公信力不够。因此，有必要对房地产估价师和估价机构进行分等定级，实行执业资格的二次准入，以确定资质较好的估价机构当中的资深房地产估价师从事房产估价司法鉴定工作。

2.2、司法鉴定评估的定义
    结合司法活动的特点，立足于房地产估价，可以给司法鉴定评估作如下定义：具备房产估价司法鉴定执业资格的房地产估价机构接受司法机关和公民、法人或其他组织的委托，指派具有司法鉴定资格的房地产估价师对委托估价的房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算、判断并作出结论的活动，房地产估价师除遵循普通房地产估价的有关规定、执业规范以外，作为司法鉴定的房地产估价师应当履行出庭义务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。
    鉴于司法鉴定评估是一个复杂的过程，因此在司法鉴定过程中与司法人员的沟通过程非常重要，从接受委托的那一刻开始，就应该及时和司法人员沟通。司法鉴定评估过程的复杂性源自于案件本身和估价对象两个方面，包括了解整个经济纠纷案情，告知评估相关事项，提供的权属资料是否到位，待评估的房地产是否存在瑕疵，现场查勘的时间，是否与法官同往等等；评估完成后就结论进行沟通，就评估结论进行答疑，递交评估报告，收费等。司法行为的特点决定了估价师在估价目的确定、现场勘察、权属资料取得、评估解释等过程中必然会受到各种复杂关系的影响和限制，良好的沟通有助于评估项目地顺利完成，便于司法人员开展工作，掌握进度，也有利于估价人员按时按质完成司法鉴定评估。

3、司法鉴定评估的估价程序
    这里只讲几个重要环节，如下：
3.1现场查勘
    估价师在进行现场踏勘时应当有法官陪同，双方当事人或其委托律师共同到场。现场查勘过程中，估价师应公开收集各种权属资料，并要求法官和双方当事人签字确认其真实性、完整性。估价师应亲自到估价对象现场，检查、观察估价对象的状况，包括感受估价对象的位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施的优劣，对此前获得的估价对象的坐落、四至、面积、土地形状、建筑结构、用途等情况进行核对，观察估价对象的外观、内部状况（例如设施设备、装饰装修、维修养护等），拍摄反映估价对象外观、内部状况以及周围环境和景观或临路状况的影像资料，调查了解估价对象历史使用状况（例如是否存放过污染物）、周边乃至当地类似房地产的市场行情，并搜集补充估价所必要的其他资料等。估价师必须填写现场查勘登记表，注明查勘日期和查勘人员，并要求法官和双方当事人签字确认其真实性、完整性。
3.2权属等基础资料校对
    司法鉴定评估因其复杂性，很多时候并不能取得其完整的权属资料，很多时候只能取得一些涉及估价对象的基础数据等基础资料，估价师应当通过公开渠道进行校对。特别对于一些存在权属不清、基础数据不明的，估价师更应当及时与法官沟通，共同协商解决方案，不得擅自做出无理假设和限制条件。
3.3分析估价对象价值
    通过实地查看等调查了解了估价对象状况及当地类似房地产的市场状况之后，应有针对性地描述和分析影响估价对象价值高低的自身因素和外部因素，特别是其中的不利因素和有利因素，包括描述和分析估价对象的历史背景、周围环境和景观以及类似房地产过去、现在的供应量、需求量、市场价格及其未来总体趋势。估价师应当通过公开渠道调查各种司法鉴定评估过程所需的基础数据，并做好底稿的存档工作，对于一些电话咨询、专家咨询等数据应做好书面记录，以备查阅。此外，估价师应慎重对待估价对象本身所存在的瑕疵，包括权属瑕疵，及估价对象本身的状况瑕疵，并在评估报告中如实披露。
3.4测算估价对象价值
    采用不同的估价方法测算出的结果通常是不同的。应在对不同估价方法的测算结果进行比较、检查、确认、分析的基础上判断估价对象价值，确定最终的估价结果。在司法鉴定评估中，围绕其价值定义，应优先选用市场比较法进行估价。而在市场比较法使用过程中，必须注重选择与估价对象具有较强可比性的实例，科学的设定价值定义条件下的各个比较因素，使得估价结果不偏离价值定义的内涵。同时，对于估价计算过程和数据来源，必须严格遵循估价规范及相关法律法规的规定，做到有依有据，确保估价计算过程的科学合理，确保估价结果做到准确无误。
3.5撰写估价报告
    在判断了估价对象价值、确定了估价结果之后，应当撰写估价报告。有一点必须着重提示的，在运用估价的假设和限制条件时，必须慎重。估价的假设和限制条件是有针对性并尽量简洁地说明估价所必要、但不能肯定、而又必须予以明确的前提条件。估价师应当谨慎对待假设和限制条件。对于确定性因素，一般不得进行假设；对于不确定性因素，估价师应当勤勉尽责，予以必要的专业关注，针对估价项目的具体情况，合理且有依据地作出假定。对于司法鉴定评估，原则上估价报告中涉及的假设和限制条件若对法院审判和执行有影响的，应事先和法院相关人员沟通协商，避免不必要的重复劳动，更防止估价报告失去期望的使用价值。

4、结论
    最高人民法院相继颁布了《关于民事诉讼证据的若干规定》、《人民法院司法鉴定工作暂行规定》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，对人民法院在审理及执行案件中涉及到的有关专业技术鉴定、包括价值评估工作作出了具体的要求。这为各位估价师提供了指引，只要估价师严格按照估价程序，规范执行每一步作业步骤，做到有依有据，既能增强估价师的社会影响力，规避司法鉴定评估的风险，也能为案件的顺利审结出一份力，促进司法公正和效率,保障民事诉讼活动的顺利进行，达到双赢的局面。

【参考文献】：
1、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》
2、《房地产估价理论与方法》
3、王学哲《论司法鉴定评估工作的风险防范》
4、胡雪丽《浅谈房地产评估中的风险与防范》
5、方茂华《司法鉴定房产评估特点与难点、对策分析》
6、徐惠兰《谈司法鉴定评估中的风险防范》
7、崔太平《论房地产估价司法鉴定的性质与制度创新》
8、《人民法院司法鉴定工作暂行规定》
9、《司法鉴定机构登记管理办法》