2005年深圳市住宅销售均价为7,040.10元/平方米，比2004年增长25.07%，而2005年深圳居民人均可支配收入为21,494.40元，比2004年只增长8.7% ，2005年全年深圳房价收入比为9.52，2005年12月深圳房价收入比为10.61，远远超过世界银行5和联合国3的标准，并且计算的数据是采用平均值法来计算，如果能够获得更详尽数据，采用联合国推荐的中位值法来计算，房价收入比会更高。房价增长过快严重透支了普通市民的消费能力，存在一定的非理性泡沫，积聚了较高的风险，即使从长期来看，房价虽然有上涨空间，但在未来的一两年内，政府调控政策将持续深入，政府调控目标的变化将形成调控政策的拐点，深圳房价的拐点将可能出现。

    政府房地产调控沿加强土地资源管理和金融风险防范两条主线。2004 年4 月通过国务院下发《关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关问题的通知》和2004 年7 月国土资源部出台的71 号文件《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，政府已基本完成了土地审批权的上收和土地转让环节的严格规范。土地资源管理的目标是遏制耕地消耗过快的趋势，以确保社会经济可持续发展，保障国家的粮食安全。

    2003年的121文件、2005年的提高利率和提高首付比率等，金融风险防范主线逐渐凸现。据央行《2004中国房地产金融报告》，房地产开发中使用银行贷款的比重占开发资金来源的55%以上，房价所积聚的风险大部分由国内商业银行承担。金融风险防范的目标在于保障国家基本金融机制的健康运行，防范金融危机发生的可能，防止地产泡沫破灭导致经济长期低迷的情形发生。

    目前在国内其他融资渠道不通畅的情况下，银行信贷成了房地产行业最主要的融资渠道，房地产业和银行业近乎形成一荣俱荣，一损俱损的格局，而银行业是国家金融体制的基础，2002年吴敬链发出“由于银行体系在中国金融体系中的重要地位和它是否稳定对于整个国民经济稳定的决定性意义，我们把银行改革视为中国金融改革的重中之重”的呼吁，我们可知银行业的地位和银行改革的重要性。另外我国承诺加入世贸组织后2006年底后金融业将全面对外开放，在这之前银行业的改革尤其显得迫在眉睫和格外重要，从2005年6月交行香港上市、2005年6月建行引进美洲银行作为战略投资者、2005年10月建行香港上市、到2006年1月工行宣布选定战略投资者，政府希望通过改善股权结构，提高国内商业银行的管理水平、体制创新、综合竞争力不言而明，银行业的改革也进入了攻坚阶段。从政府2005年3月出台的《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》的“高度重视稳定住房价格工作”，我们可以看出政府调控思路在于稳定房价，这表明政府对房价增长过快的担忧同时也暗示着政府对房价过度下跌的忧虑，房价增长过快将导致房地产泡沫的产生，在深层次影响到国家的长治久安；而如果房价过度下跌，银行的呆坏帐必然大幅增加，这必然影响到银行业改革成果，这也不是政府所期望的结果。由于有日本的房地产历史经验教训，政府在房地产调控时显得格外谨慎小心。我们认为政府在统筹兼顾的考虑下，2006年前房价调控很大从程度上受让于银行金融体制改革，房地产调控的首要目标在于金融风险的防范和土地资源的有效管理。

表1 国内部分商业银行引进战略投资者情况

    预计2006年国内商业银行的改革将是承上启下的一年，改革焦点主要集中在中行工行的上市、政策性银行改革、商业银行内部的风险管理改造、业务创新、业务转型等。而农行改革则要服从于国务院建设社会主义新农村的发展战略，与农村金融改革总体规划统筹考虑，改革模式仍在进行论证之中，改革步伐要相对滞后。我国承诺加入世贸组织后2006年底金融业全面对外开发，正式取消外资行在国内现存的地域范围，客户及经营许可证等方面的非审慎性的限制，包括设立新的分支机构的限制，在此之前我国城市主要商业银行改革也将基本到位。

表2 大型国有商业银行上市情况

数据来源：同致公司整理

    我国全面对外开放金融业后，从短期看，外资银行从申请到正式运营，需要2 、3 年的时间才能在人民币业务方面对国内银行构成竞争。从长期看，中资银行主导国内银行业的竞争格局也很难动摇。一是国内主要商业银行早已在全国建立了广泛的营业网点和庞大的客户关系网络，外资银行重建网点的成本巨大。二是包括四大行在内的国内银行，引进了大量的国际战略投资者，借助其经营经验和技术，国内银行能够缩短与他们的业务差距和不断提高自身的管理水平。三是引进的战略投资者仍将面临着同业竞争的限制。

    从长期来看，经济增长方式的转型，将整体改善银行业的经营环境。我国长期起来依赖于资源的高投入初放式外延形式的经济增长方式，实际上这种增长方式是难于为继的，并且是以银行的不良资产为代价的，初放式的增长方式是以资源高投入为主，而且产出效率不高，对环境也有较大的影响及破坏。根据《中共中央关于制定“十一五”规划的建议》“发展必须是科学发展，要坚持以人为本，转变发展观念、创新发展模式、提高发展质量，落实“五个统筹”，把经济社会发展切实转入全面协调可持续发展的轨道”，十一五期间将力图改变初放式的经济发展方式，将通过各种措施等来迫使企业改进技术，集约经营，以提升核心竞争力，进而培育和发展国内的企业，虽然在短期内是有代价的，通过将逼迫低效企业的死亡或向高效新生，可能部分高能耗、竞争激烈的行业不良贷款短期内有回升的可能，但从长期来看，这对将改善银行整体的经营环境，有利于银行资产质量的长期稳定。并且改变经济增长方式，也将适当减低目前经济发展对出口的严重依赖，这正好符合目前国内银行经营战略向中间业务的转型，有利于银行收入的分散化和多元化，降低银行的整体经营风险。

   未来筹资多元化的趋势，使得政府对调控房价金融风险的顾虑将极大降低。根据《中共中央关于制定“十一五”规划的建议》中的 “积极发展股票、债券等资本市场，加强基础性制度建设，建立多层次市场体系，完善市场功能，提高直接融资比重”，结合新修订的《证券法》和《公司法》已给资本市场松绑，短期融资券市场在2005年已悄然启动，预计股票市场股改将在2006年内基本完成，未来股票、债券直接融资市场将得到长足发展，长期以来以银行信贷为主的融资模式将向银行、股票、债券等多元化融资的方向发展，直接融资比重的提高和银行间接融资比重的降低将降低我国金融体系的系统风险，整体上改善我国企业的融资环境，未来政府调控房价金融风险的顾虑将极大降低，并且多元化融资趋势将拓宽投资者的投资渠道，有助于分散近几年聚集在房地产领域的资金，未来房地产投资比例将可能减少，将有利于政府调控政策的贯彻执行。

表3开发商短期融资券融资逐步兴起

数据来源：同致公司整理

    我们在观察政府改革的思路可以看出，政府在某一时间段工作的重心在于某一个极端突出矛盾的解决，在逐渐解决这一矛盾后，逐步转移到其他矛盾的解决上来，从农村实行联产承包责任制到城市经济体制的改革，从确定市场经济到国有企业改革，从国有企业改革的成功到农业税的免征，可以得出政府改革思路脉搏。我们预计2006年底银行业改革将初步成功，从长期来看，未来经济增长方式的转型使银行整体经营环境将有所改善，未来筹资多元化的发展趋势，政府调控房价金融风险的顾虑将极大降低，未来政府改革的重心将可能有所变化。

    住宅供给结构不合理是当前住宅房地产的一大结症。住宅供给结构不合理主要表现在：房地产开发结构不合理与房地产供需结构不合理。由于房地产开发的不合理，高档房产开发比重过大，导致房地产价格高企，房地产供给脱离居民的实际购买力和需求，不能满足实际需求，主要表现在我国商品房出现大量空置积压，另一方面，全国城镇中不少居民住房相当困难，房地产开发商开发结构不合理使有效供给不足，过高的房价超过居民的购买力，又导致有效需求不足。供给结构不合理形成的原因，关键在于地方政府经营城市的城市发展战略，将原本具有一定社会公共品属性的住宅房地产过度市场化了。

    我国房改有三个重要的标志文件，分别是：国发[1994]43号文件《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》；国发[1998]23号文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》；国发[2003]18号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》”。国务院的这三个文件中，明确规定，安居工程用房、经济适用房的价格和用地价格均属政府控制对象，普通商品房用地价格也属于政府控制对象。

    与房改对应的，是我国土地使用制度的改革，即地改。我国地改有三个历史性的文件，分别是：1988 年12月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”；1990年国务院第55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的出台，规定“土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”；2002年国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的发布，规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。

    但是2002年开始施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和2004年开始严格实施的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，均没有对“普通商品住房”与“高档商品住房”加以严格区分，在这种情况下，地方政府出于自身利益的考虑和经营城市的需要，有意或无意地模糊了“普通商品住房”与“高档商品住房”的区别，对“普通商品住房”没有严格执行《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》“对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应”的政策，也实行起了“招拍挂”市场化供地方式。而同时，地方政府处于自身利益的考虑，在住房建设上，往往是安居工程房、经济适用房供应较少，廉租房更是微乎其微，根据2005年国家统计年鉴，1997年经济适用房新开工面积占住宅总新开工面积的12.27%，2000年达到最高值17.96%，2000年以后逐渐偏离了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》“房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占20%以上”的规定，经济适用房新开工面积占住宅总新开工面积比例呈逐年下降的趋势，2004年只有7.05%。

   “招拍挂”这种市场化方式其优点是显而易见，但缺点也是存在的，即市场的无形之手往往容易失效。在土地“招拍挂”过程中，在开发商土地的争夺时，必然是价高者得，而价高者往往是高中端住宅开发商，这自然而然就形成了住宅房地产市场“倒三角形”供应结构，即高端住宅居多、中端住宅其次、低端住宅居末。然而，在现实中目前我国的阶层格局是典型的“正三角形”结构，即富人占极少数，中产阶层较多，穷人最多。住宅用地的供应呈“倒三角形”结构由开发商开发最终形成的是住宅供应的“倒三角形”结构，而我国人民收入的“正三角形”结构决定了住房需求的“正三角形”结构，于是我国房地产市场最大的症结——供求的结构性矛盾就形成了。而市场的无形之手往往容易失效时，则需政府的有形之手出击，通过建立完善的住房保障体系等，把市场导入正常的正常秩序。

    由于资本逐利的特点和房地产住宅市场特有的缺陷,以低收入者为主体的特殊阶层难以仅仅只依赖市场机制来解决自身的住房问题。发达国家如美国、瑞典、英国、日本、新加坡等，均以“公平、公正、安定”作为建立住房保障制度的基本动因，以“满足城市居民的基本居住需求，保障居民的基本生活需要”作为建立住房保障制度的出发点，政府均深层次介入居民的住房问题,并作为公共住房供给的主体。目前我国中低收入居民的住房问题正在成为一个日益突出的社会问题,但我国各地方政府目前在思想认识、资金准备等各方面都还显不足。在国八条“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”政策背景下，2005年前11月构成公共住房供给主要部分的经济适用房投资却在同比下降，并且今年4月建设部披露，70个地级以上城市尚未实施廉租住房制度，2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金只有47．4亿元，只有32．9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。我们预计，未来我国住房保障制度的建设和完善是必然的趋势，并将是规范住宅房地产市场的主要手段之一。

                          数据来源：国家统计局

    温总理在今年3月十届全国人民代表大会第四次会议的政府报告的提出的“要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度”，但是2002年开始施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和2004年8月31日后严格实施的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，均没有对“普通商品住房”与“高档商品住房”加以严格区分，故重点发展普通商品房和经济适用房，健全廉租房制度和住房租赁制度离不开相应的配套土地出让制度的修改完善。据国土资源部土地利用管理司副司长束克欣在2005中国房地产ceo高峰论坛上透露新的“土地招标和出让规范”已经发到各省市征求意见，国土资源部今年将可能出台新的招标出让规范，并且今年4月建设部通报70个地级以上城市尚未实施廉租住房制度，建设部政策研究中心主任陈淮表示2006年政策着重于“加强二级市场和租赁市场的建设；加强住房保障体系建设”等，种种信号表明，土地出让制度将有所改变，并且土地出让制度将是构成我国住房保障制度主要组成部分之一，乐观的可能是，土地政策方面：廉租房不收土地出让费用，普通商品房和经济适用房将只收取部分土地出让费用或限价出让，只有高档商品房、别墅类、商业用房等项目采用市场化“招拍挂”土地出让制度，并且廉租房、普通商品房、经济适用房、高档商品房的定义和标准也将明确清晰，同时，廉租房、普通商品房、经济适用房土地出让也将控制在较高的比例，而高档商品房土地出让控制在较低比例，别墅则基本停止出让土地，以此规范地方政府土地出让和后续的开发商开发及销售行。并且其他的住房保障制度如住房保障相关的法律规范制度、廉租房制度、保障范围和标准、住房补贴制度等均逐步完善起来。

    我们认为土地出让制度是高房价形成的重要原因，在目前的招拍挂土地出让制度下，已陷入“高房价→高土地出让价格→高房价”的恶性循环。一级土地出让市场是房地产行业的源头，新的“土地招标和出让规范” 正式发布后，我们预计，将对房地产行业产生革命性的影响，目前住宅房地产行业供给结构不合理的结症将逐步解决，供给倒“金字塔”与人民收入正“金子塔”不合理现象将逐步扭转为供给正“金字塔”与人民收入正“金子塔”的合理趋势，标志着政府将调控的首要目标从金融风险的防范和土地资源的有效管理向影响到房价绝对高低核心的人民安居乐业、住房保障制度的建设上逐步转移，并且我们预计新的住房保障相关配套制度将在未来的几年内逐步完善起来。虽然由于房地产开发有较长的周期，政策影响的真正效应要在一两年后，但由于人民的购房预期将产生根本的变化，从茫然或追进一致步入坚决等待观望，随着时间的推移，部分开发商在资金和新的土地招标和新政策的压力下，主动逐步下调房价以维持资金链的安全，部分房价的下调加大了消费者的预期，房价下调的短期趋势将不可避免。由于政策实施后，消费者和开发商博弈需要一定的时间周期，从2005年上海的经验我们知道，这个较量的时间在6个月内，所以我们预期，在新的“土地招标和出让规范”正式发布的6个月内，是深圳，乃至全国主要一线城市房价下调的拐点。

    我们认为政府在统筹兼顾的考虑下，2006年前房地产调控很大程度上受让于银行金融体制改革，房地产调控的首要目标在于金融风险的防范和土地资源的有效管理。但目前土地审批权的上收和土地转让环节的严格规范已基本完成，银行金融体制的改革已初有成效，经济增长方式转型，将有利于银行资产质量的长期稳定，并且未来长期以来的银行信贷为主的融资方式将向多元化的方向转变，政府调控时金融风险的顾虑将大大降低，未来政府改革重心将可能有所改变。我国房地产行业主要结症表现在住房供给结构的不合理，在土地供给制度和资本趋利的共同影响下，中高端住宅供给较多，而普通住宅、公共住房供给较少。在发达国家，如美、日、英等，政府均深层次介入居民的住房问题,并作为公共住房供给的主体，而我国住房保障制度的建设却相对滞后，未来住房保障相关制度的建设和完善是必然的趋势。新的“土地招标和出让规范”即将出台，将标志着政府将调控的首要目标向影响到住宅房地产供给结构、房价高低的的人民安居乐业、住房保障制度的建设上逐步转移，目前住宅房地产供给倒“金字塔”与人民收入正“金子塔”结构不合理现象将逐步扭转为供给正“金字塔”与人民收入正“金子塔”的合理趋势，根据2005年上海的经验，我们预期在新的“土地招标和出让规范”正式发布的6个月内，将是深圳房价下降的拐点。