深圳市同致诚房地产估价顾问有限公司  黄建英 

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摘要：土地估价行业是土地管理体制改革的产物。近几年来，土地资产评估已成为国有企业改制所必须的一个基本而重要的土地管理工作。为此，就目前国有企业改制中土地资产处置、评估过程中，笔者认为土地估价机构作为评估顾问角色是土地资产处置、评估工作得以顺利进行的重要保证，本文谈谈笔者在国有企业改制实际工作过程中几点体会。

关键词：国有企业改制、土地资产、处置、评估、配合

一、确权是土地资产处置必须的前提条件

1998年2月原国家土地管理局发《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（第8号令）第九条规定“处置的土地使用权，应当具备下列条件：土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理土地登记，企业持有土地使用权书。尚未登记的，企业应向土地所在的土地管理部门申请土地权属审核，取得土地管理部门出具的土地权属证明。”

长期以来，在深圳未确权的房地产一直被国有企业所忽视，不能处置便成为国有企业改制的难点之一，同时也是国有企业改制工作推进的拦路虎。因此，国有企业改制要想使用土地资产处置工作顺利进行，应该在土地估价师的协助、配合下进行，比如深圳目前存在以下几种土地取得方式：历史用地、行政划拨用地、协议用地、招标拍卖用地、农村统征地、农村有偿用地；房地产种类也很多：广东省房产所有证、深圳市人民政府房屋所有证、房屋所有权证、国有土地使用证、房地产证（硬皮红色绸面）、房地产证（绿皮、红色软皮），如果没有土地估价师的指导，国有企业很难把土地资产很好的做出全面清理。

在国有企业取得改制立项审批后，应提出土地估价机构的介入，土地估价师是作为专业顾问的角色，首先指导国有企业在对改制中涉及的土地资产进行全面清理时，必须强调做到不漏报、不瞒报，以保证全面了解企业土地资产状况；其次划分出纳入改制企业土地资产与不纳入土地资产；再次分离出纳入改制企业土地资产中未确权的土地资产；最后，重点就未确权部分土地资产加紧确权工作，使土地资产的确权工作真正落到实处。

确权工作涉及国土、规划、质量检测机构、消防机构等相关单位、部门，工作量大，改制时间紧，加之改制企业员工情绪波动大，工作积极性受一定影响，造成确权工作难以推进。因此，建议各地土地管理部门在国家法律、法规前提下，根据当地实际情况，制定出处理房地产登记历史遗留问题规定相关条款。比如深圳目前为进一步加大力度推进国有企业改制工作，国土地部门正与市政府紧锣密鼓讨论妥善处理房地产登记历史遗留问题制定相关规定，在坚持原则、简化手续、保障权利人合法权益前提下，处理深圳市特别是国有企业多年来的历史遗留问题，为推进国有企业改制的进程，明确土地权益，显化土地资产，理顺产权关系提供有利条件，把确权工作真正落到实处。

二、土地资产处置方案的提出，土地估价机构担当顾问角色

1998年2月原国家土地管理局发《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（第8号令）第三条规定“国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。

对于深圳市市属、区属国有企业，改制审批机关同意国有企业改制立项后，改制企业应会同资产经营公司（含授权资产经营企业）及其上级产权单位提出土地资产处置方案。在国有企业提出土地资产处置方案过程中，土地估价机构由于前期参与企业自行全面清理土地资产的配合、协助工作，对国有企业土地资产分布情况、产权状况比较了解，土地估价机构根据国家法律、法规，结合当地政府制定的国有企业改制相关规定、企业改制方案，对企业提出处置方案的申请做出专业指导性建议。

比如深圳是房地合一的房地产一体化管理，对国有企业改制中的土地资产定义为包括土地及地上建筑物、构筑物。针对房地合一特色和土地管理政策的特点，对非商品性质土地资产的处置方式提出以下主要处置方式有：A、补交地价转为商品性质；B、土地使用权作价出资（入股）；C、国有土地租赁；D、维持原土地使用性质，按规定每年缴纳土地使用费或年地租；E、限期开发；F、剥离到资产经营公司或上级产权单位；G、收回土地。在实际操作过程中，以上处置方式，对一般性房地产普遍采取补交地价转为商品性质，否则剥离到资产经营公司或上级产权单位。因此，要求土地估价师不仅具备的专业技术素质，对国有资产管理办法及其实施细则、房地产估价规范、城镇土地估价规程等法法律、法规掌握熟悉，还应加强后续教育的学习，扩大知识的深度与广度，并结合国有企业改制当地的相关政策法规，更好的为国企业改制服务，承担评估顾问的角色。

三、土地资产处置方案的审批过程，改制企业、土地估价机构及审批部门沟通是关键

1999年11月国土资源部发《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》中指出，加强土地资产方案策划，保证国有企业改革顺利进行，土地行政主管部门和土地评估机构要依据土地处置政策、企业改革方案和土地状况，帮助企业或行业选择土地资产处置方式，既可采用单一的处置方式，也可多种方式并用，设计适宜的土地资产处置方案。

因此，对于深圳国有企业正式提出土地资产处置方案的申请前，在实际操作中，我们常常建议改制企业应先会同土地估价机构与审批单位相关部门进行多次沟通交流会，听取审批部门建议，以便少走政策弯路，能够及时提出符合政策与企业改制方案情况的处置申请。同时，在沟通交流过程中，可以明确了解到处置土地资产中，哪些需补充资料，哪些需完善手续，哪些请审批部门到现场视察，以便审批做出更符合市政规划、企业实情的审批。土地估价机构通过参与沟通交流过程中所获信息，对土地权属有争议、土地规划有变动、土地遗留问题暂不能解决的、收回土地等变动及时做出评估范围、评估技术参数的调整，保证工作及时跟上，为下一步土地资产评估报告备案工作打下良好的基础。

四、土地资产的评估必须由具有相应土地估价资格的机构进行

1998年2月原国家土地管理局发《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（第8号令）第九条规定“土地使用除保留划拨用地方式外，采取其他方式处置的，必须进行地价评估。企业应委托经国家土地管理局和省级人民政府土地管理部门认证的、具有相应土地估价资格的机构进行地价评估。”

为了加强深圳市国有企业改制中土地资产的管理，原深圳市规划与国土地资源局与深圳市国有资产管理办公室在《关于我市国有企业改制中土地资产管理若干意见》中已明确指出：国有企业改制涉及转移到改制企业的所有土地资产作为评估范围；由上级产权单位与改制企业共同委托土地资产评估机构；土地资产评估机构应具有相应的资质；土地评估报告土地资产性质必须与审批的土地资产处置方案相对应。该规定将土地资产处置与评估两个环节紧密结合在一起，国有企业改制土地资产处置、评估过程中，土地估价机构与国有企业委托方紧密联系、沟通、交流，是土地资评估报告工作顺利进行、保质完成的必要条件。土地资产评估工作是一项技术要求高、专业性强的工作, 土地资产处置方案批准文件和土地资产评估报告的备案是国有企业改制的整体环节中重要环节。

事实上，1988年12月，修改后的《土地管理法》确定了“土地所有权与土地使用权相分离；土地使用权可以依法转让；国有土地有偿使用。”这意味着土地有了价值，需要通过估价来体现，土地估价师就应运而生了。1993年2月原国家土地管理局颁布了《土地估价师资格考试暂行办法》建立了土地估价师资格认证制度，并对土地估价人员专业资格的取得进行明确规定。十几年来，土地有形市场的日趋完善，土地估价机构在涉及土地的出让、转让、抵押、企业重组、改制等经济活动中积累了丰富经验，目前土地估价机构已逐步走向专业化道路，为市场经济贡献更大作用。

因此，建议当地政府一定要落实土地资产处置和评估的规定出台，必须由具备土地估价资格的评估机构完成。深圳市在2003年6月《关于我市国有企业改制中土地资产管理的若干意见》出台前，参与土地资产评估工作的除了土地资产评估机构以外，还有会计事务所、审计事务所、物价评估所、房地产评估事务所等，国有企业由于历史遗留问题、土地权利要求、土地用途状况、土地产权流转等情况难以准确掌握，再加上国有企业改制形式的多样性、地上权属状况的复杂性和土地的非规范性等，给国有企业改制的土地资产评估带来了方法和技术上的更大难度。对于缺乏土地估价资格的评估机构，对国有企业改制中土地资产评估的技术、方法、要求、政策法规等不甚了解，势必造成评估质量难以保证。

五、土地估价机构与资产评估机构的配合是必要的

国有企业改制项目是一个较为复杂的系统工程，不可能由一家中介机构独立完成，而是由多家中介机构组成，协同作战共同完成，各中介配合的好坏同样直接影响国有企业改制工作进程的推进。

1、土地估价报告要经初审、备案后再并入资产评估报告，因此最好是土地估价机构先进现场，至少也要与资产评估机构同时进入现场，才能保证国有企业改制进度。

2、土地估价机构可提前与资产评估机构协商评估明细表的具体格式，以免资产评估机构在汇总时双方加大工作量或返工。土地估价报告按[1995]国土[籍]字第180号〈关于印发《土地估价报告规范格式（1996）》的通知〉中有关规定设计评估明细表和撰写评估报告，而资产评估报告格式采用[1999]91号〈关于印发《资产评估基本内容与格式的暂行规定》的通知〉的有关格式。两种格式要求并不是完全一致，但国有企业改制中，土地估价报告必须并入资产评估报告，特别是深圳是房地合一管理体制，因此土地估价机构在布置改制企业填制评估表时，与资产评估机构尽量统一，同时兼顾双方上级主管部门的要求。根据以往的评估经验，在资产评估机构汇总阶段，尤其是较大型项目，如事先对明细表格布置未作很好的沟通，汇总时双方调整表格，工作难度大，时间也不允许，极有可能造成返工。

3、土地估价机构与资产评估机构的时间进度不一致，要求也不一致，关注的角度更不相同、信息沟通及时成为必须。土地估价机构在评估过程中及时保持与资产评估机构对评估范围和土地处置方式情况的沟通，以确保土地评估范围、处置方式地上物一致。实际操作过程中，常常会遇到因土地权属纠纷、不能确权、土地收回、土地历史遗留问题暂不能解决等情况土地估价机构已做出调整，而资产评估机构未调整。