房地产抵押贷款是一种较为普遍的信贷业务。用房地产作抵押，是银行防范金融风险、保障信贷资金安全的重要手段，一但出现借款人不能还款时，银行可以通过拍卖等方式处分房地产，以偿还债务。是不是只要有了房地产作抵押，信贷资金就有安全保障了呢？答案是否定的。那么，银行应当怎样选择或鉴别用于抵押的房地产呢？

　　一般来说，应从以下几个方面分析。

1、房地产是否允许进入市场转让问题。房地产的产权是否合法，主要看有没有房地产权证件。然而，即使是有产权证件的房地产，也存在是否允许进入市场转让的问题。例如，集体土地上的房地产，法律法规规定该集体土地必须经征用转为国有土地后，该房地产才能进入市场转让。再如，政府的福利房、微利房、解困房和房改房，除继承外，目前是不允许直接进入市场转让的。深圳市近年颁发的有红皮、绿皮两种产权证件，一般红皮证件表明是可以直接进入市场的，绿皮证件一般是不允许直接进入市场的。历史上原宝安县颁发的几种产权证件和深圳市早期颁发的几种产权证件一般是不允许直接进入市场的。

2、房地产转让是否会引发社会问题。有的房地产从法律上讲能直接进入市场转让，但在实际生活中，一但发生转让，就会引发社会问题。例如，企业的职工（集体）宿舍，一但转让就会引发职工居住等问题。再如，住宅区里的停车场、设备房等配套设施，一但转让就会引发居民的某些权益问题。

3、房地产的使用现状是否影响转让问题。影响房地产转让的一个重要因素是它的使用现状。例如，转让带有租约的房地产，法律法规规定受让人要按原租赁合同维系租赁关系，不能撵客搬家。确不能维系租赁关系的，需按原合同条款赔偿承租人损失。这就构成了转让该房地产的附加条件。再如，作为生产经营场所由合作（伙）经营中一方提供的房地产，若转让则同样要受合作（伙）经营合同中附带条款的约束，否则会引起合作（伙）经营纠纷甚至诉讼。

4、房地产转让的难易程度问题。对房地产的不合理分割，会产生转让的难易问题。例如，仅转让工业厂房的某（些）层而非整栋、或仅转让厂房而不转让配套的宿舍，都会因厂房不能整体利用，也不能有效组合楼层来利用，或没有配套宿舍而增加厂房转让的难度。再如，单独转让酒店的大堂或客房而非全部酒店物业，会因为该大堂或客房不能独立使用，需依赖物业的整体功能来使用，使转让难以进行甚至不可能。

5、房地产是否有历史遗留问题。有的房地产虽然有产权证件，但因历史原因会有遗留问题。例如，仅有《房屋所有权证》或仅有《土地使用权证》的房地产。这类情形在宝安区、龙岗区较多，属宝安县房地分管的历史遗留下来的问题。由于只有单独的房或地一本证件，不能清晰地反映完整的房地产权益，不能轻易认可来作抵押。