深圳市商业房地产市场较为热闹，新推出的商业楼盘中，不少房地产开发商以返租回报的销售方式来吸引置业者的关注，开发商通常承诺的返租回报率高达 7-10% ，返租期一般为 3-10 年，有的甚至为 15 年。据了解采用这种销售方式的楼盘，一般具有以下一些特点：
1 、该类项目多数为多层的商业裙楼，且位置一般或较偏，商业销售有一定的困难；对于一些位置较好的商业项目，也由于周边商业竞争激烈，正常情况销售不畅，而改用这种销售方式以利促销；
2 、该类项目除一些位置较好的纯商业楼盘采取分割成小商铺直接出租外，一般商业裙楼为吸引人气，均引入大型商家如百佳、沃尔玛等入驻，并签定长期经营合同，以带动整体商业气氛，通过大肆宣传来提高置业者对项目的信心，有的则将项目整体直接出租给一至二家大型商家经营；
3 、该类项目通常提供 7% 以上的返租回报率，有的高达 10% ；而返租期短的有 3 年，长的一般为 10 年左右，有的甚至达 15 年，以较长年期的返租计划，来吸引置业者；
4 、该类项目在销售宣传时，通常列举一个典型商铺，以此为例进行诸如租金水平、返租金额、银行按揭、首期款、月供、未来每月收益及累计总收益等的测算，用所计算的收益情况来打动置业者投资购铺。

　　 在对该类几个典型在售项目的调查基础上，通过计算、分析，发现该类项目表面上看收益很高，但其中隐含着很多的不确定性、不规范性的问题、漏洞及风险，值得广大置业者及按揭贷款银行注意：
1 、根据建设部 88 号令《商品房销售管理办法》第十一条，明令禁止商品房销售包、返租行为，因此该类销售行为不受法律保护，一旦出现纠纷，置业者因利益得不到保障而极有可能断供，从而影响银行利益。
2 、该类项目在销售时，其销售价格普遍较同区域类似项目的销售价格偏高，存在价格风险。经统计，有返租的楼盘与无返租的楼盘相比，在同等条件下，有返租楼盘的销售价格一般高出无返租楼盘的销售价格的 10-30% 左右，个别高达 50% ，且价格偏高较多的均为有一次性返租的项目，所返租的金额实际上是 “ 羊毛出在羊身上 ” ，用的是买家自己的钱，扣除一次性返租金额后的实际商铺销售价格也往往相当于或略高于正常平均价格水平。
3 、为达到承诺的返租回报率，开发商对外宣传项目的租金水平很高，对于纯商业项目来说，由于其位于一定的商圈范围，通过开发商的招商可达到一定的出租率及租金水平，但能否达到所宣传的租金水平还是个问题；而对于位置一般的商业裙楼项目，开发商都会引进大型商家入驻以增加商业气氛，并以此进行重点宣传。由于大型商家的入驻而带动整个项目的商业运营，从而提高项目的租金水平，以弥补大型商家较低的租金，但由于大型商家一般占用面积较大，仅靠用其它较高的租金来拉平较低的租金还远不能达到开发商所承诺的回报率，更有一些项目开发商整体出租给一至二个大型商家承包经营，那么所承诺的高水平回报率就只能靠开发商利用所销售该商业项目的资金进行其它投资收益来弥补了，而开发商能否做到这一点就不得而知了。另外，大型商家能否一直在该项目经营十年至十五年之久也存在风险，一旦商家在经营数年后就撤离将会直接影响项目后续的出租率及租金水平。因此对开发商所宣传的高水平租金，存在一定的价格欺诈，也存在较在较大的风险。
4 、对于未来的承诺回报率及出租租金水平，发展商也仅能是口头上的保证，无法提供实质保证内容；
5 、返租合同内容也存在风险，目前与置业者所签定的返租合同有一些过于简单并且存在较多的漏洞，如有的合同中对甲、乙方的权利、义务规定太笼统，且无违约条款的规定；有的合同对未来的返租价格故意模棱两可，谓之帮置业者出租，因此该合同不规范，将来容易引起纠纷；另外也有一些开发商在签定返租合同时，用的是另外成立的一家经营公司的名义，而一旦出现问题，就与开发商无关了。
6 、对外宣传商铺收益时，开发商常常用一个典型的商铺为例进行有关收益的测算，以显示该商铺实际投资小、未来收益高。经分析其测算过程，发现其测算过程中存在一定的价格扩大和欺诈行为，如：未来租金确定过高、只强调大型商业的引入，而回避可能存在的经营风险、租金补贴，未提及业主应交的月供、未来收益不计算资金的时间价值等等，使商铺收益看起来很高。通过对多个商铺的收益进行分析，其实际收益率均低于开发商所宣传的水平。
7 、对于带一次性返租的项目如返租率为 10% ，一次性返租三年，实际上相当于对商铺的销售价格打七折，而银行对商铺一般提供六成按揭，因此置业者只需付约一成的首期，若开发商提出一次性返租四年，则置业者就可实现 0 首期购商铺了。众所周知目前 0 首期置业是国家明令禁止的，而开发商通过提高商铺的销售价格将风险转嫁给贷款银行。

　　 通过上述分析，该类返租商业项目属于商业炒作行为较多，实际操作会存在较大的风险和潜在的纠纷，从而影响置业者和银行的利益，因此对于该类项目的购买，消费者不能只偏听开发商的宣传，要保持冷静的头脑，多方分析、考察再做投资决定；对于银行来说，对于此类项目的按揭贷款由于存在较大的风险，也应谨慎放贷。