摘要：假设开发法是土地评估中常用的方法之一，该方法中确定待估土地未来开发建设的方案、规模、风格等是评估的假设前提条件，在工作中较多遇到的是已几通一平的待开发土地。本文针对分期开发建设的土地评估，评估时对已开发的部分土地和未开发的部分土地分别确定其开发建设指标进行开发计算，以求取该土地价值。
　　 关键词：已建部分房地产 土地估价 假设开发法

　　 一、引言
　　 在实际评估工作中，我们常常遇到这样的情况：某一土地按规划进行分期开发，当一期工程建设基本完成，而此时还未办理一期物业的房地产证时，需要我们评估该土地的土地使用权价值。此类土地的评估与通常的纯土地评估有所不同，其特点主要表现为①土地上部分已建有基本完工的物业，部分为空地；②已基本完工的物业由于未办理房地产证，故其所占土地面积尚未知，但可收集到地上建筑物的相关报建资料；③所评估之土地不可分割对待。基于以上特点，对于此类土地的评估最常用的方法是假设开发法，另外则可视情况采用诸如基准地价法、市场比较法、收益法、成本法等方法，根据两种不同方法所评估的结果综合确定土地的最终价值。

　　 二、评估案例
　　 深圳××公司现有一块位于福田区深南路 B3×× － ×× 号土地，该土地土地使用权年限为 50 年，剩余使用年限 43.3 年，土地面积 21 ， 662.7 平方米，土地用途为商业、办公及宾馆，土地已领有土地之房地产证。根据该土地之土地使用权出让合同书，土地容积率为 9 ，建筑覆盖率＜ 40 ％，规划计入容积率总建筑面积 195000 平方米，其中商业为 25% ，办公为 40% ，宾馆为 25% ，单身公寓为 10% ，即土地可建筑商业（含宾馆）面积为 97500 平方米，办公面积为 78000 平方米，住宅面积 9500 平方米，建筑层数为高层或超高层。于评估时日该土地土地开发程度达土地外五通一平、土地内场地平整，且土地东部地上已建有一栋待竣工验收的 53 层高之 ×× 大厦，土地西部地上建有一些临时建筑物，现需评估该 B3×× － ×× 号土地之土地使用权价值。

　　 三、评估思路及计算过程
　　 （一）评估思路
　　 根据土地估价原则及《城镇土地估价规程》，结合评估项目的自身特点。由于委估土地位于深圳经济特区内，受深圳经济特区基准地价体系的覆盖，因此可采用基准地价系数修正法（该方法之评估具体过程略），同时由于委估宗地为商业、办公性房地产开发用地，具有预期开发收益，又可采用假设开发法来计算，其思路如下：

　　 根据委托方提供的《深圳市建设工程规划许可证》等相关报建资料显示，位于土地东部已建成待竣工验收之××大厦的有关技术经济指标为：总建筑面积 93 ， 300 平方米，其中商业占 18% 、建筑面积为 16 ， 794 平方米，办公占 82% 、建筑面积为 76 ， 506 平方米， ×× 大厦建筑楼层共 53 层。经现场了解，位于土地西部之临时建筑物为建设单位施工用房，待 ×× 大厦建成交付使用后即自行拆除。

　　 根据所掌握的资料，考虑到该土地上东部之××大厦已基本建成，其相关技术经济指标已经深圳市规划国土局批准并已实施，因此在运用假设开发法时，应分两步计算。第一步，先计算已建成之××大厦所占土地使用权价值，其相关的技术经济指标采用经深圳市规划国土局批准的建设工程规划许可证等相关资料所载指标；第二步，计算剩余之土地使用权价值，其相关的技术经济指标应用土地整体的用地经济指标减去××大厦已使用的用地经济指标，对所剩余的有关用地经济指标进行假设开发建设以求取剩余部分土地的土地使用权价值。将上二步所求之值相加即可得该土地之土地使用权价值。

　　 （二）计算过程

　　 Ⅰ、土地东部之××大厦所占土地之使用权价值
　　 由于土地东部之用地上已建成××大厦，其用地技术经济指标按深圳市规划国土局批准的指标执行，具体如下：总建筑面积为 93 ， 300 平方米、楼高 53 层的超高层建筑物；其中商业建筑面积： 16794 平方米；办公建筑面积： 76506 平方米。该东部 ×× 大厦所占土地之使用权价值求取如下：
　　 首先计算土地预期开发价值，通过对相同地段相似物业进行调查分析，预测该项目竣工后的商业、办公销售均价，以此确定项目预期开发价值为 928,35,000 元；其次，计算房屋开发成本，房屋开发成本主要包括基础土方、基础工程、主体工程、水电安装、消防工程、通讯、煤气、电梯、内外装修、室外配套等项目，根据《深圳市建筑工程价格信息》以及项目为超高层的建设规模确定其开发成本为 420,223,200 元，再次，分别计算开发该项目所需同发生的管理费用为 25,213,392 元；项目投资利息为 0.189 地价 +40,272,065 元；投资利润为 0.2 地价 +89,087,318 元；项目开发建设后销售所需的有关广告代理费用及税金为 76,587,638 元，最后依据地价计算公司：地价 = 预期开发价值 - 房屋开发成本 - 管理费用 - 利息 - 利润 - 销售税费，即可求得宗地东部地块的土地价值为 199,389,048 元。

　　 Ⅱ、土地西部所剩余土地之使用权价值
　　 由前述分析可知，该宗地土地西部的用地指标应为总用地经济指标减去东部××大厦所占用的用地经济指标后所剩余部分，具体指标为商业建筑面积 80706 平方米（其中包含宾馆面积）；办公建筑面积 1494 平方米；单身公寓建筑面积 19500 平方米，即西部土地规划总建筑面积为 101700 平方米。通过对项目现场勘察，我们发现一期 ×× 大厦的占地面积接近占整个土地面积的一半，同时西部所剩余土地的总建设面积也仅比 ×× 大厦的建设面积约多 10 ％，其用途为商业（含宾馆）、住宅和办公，可确定东、西两部分土地的开发强度大体相当，根据最高最佳使用原则，结合物业用途、规模等因素，确定西部所剩余土地未来建成与东部 ×× 大厦相当的超高层建筑物为最佳，两座建筑物外型相近，结构相同，东西遥相呼应，建成后将成为深圳市的又一城市景观。
　　 根据分析所确定的经济指标和项目开发方案，可分别计算出西部土地的预期开发价值为 1,119,165,000 元；房屋开发成本为 477,361,800 元；项目管理费用为 28,641,708 元；投资利息为 0.414 地价 +45,747,939 元；投资利润为 0.2 地价 +101,200,702 元；项目开发建设后销售所需的有关广告代理费用及税金为 92,331,113 元，由此可得西部剩余土地价值为 231,649,156 元。

　　 Ⅲ、 B3×× － ×× 号土地之土地使用权价值
B3×× － ×× 号土地由东、西两部分地块组成，其总地价为两部分地价之和，即：
B3×× － ×× 号土地总地价＝东部地块地价＋西部地块地价
＝ 199,389,048 ＋ 231,649,156
＝ 431,038,204 元

　　 四、案例分析
    本评估案例主要涉及到同一宗土地进行分期开发，当一期工程建设基本完成，二期工程尚未开工的情况下，评估该宗地的土地使用权价值。对于此类情况的土地评估，我们不能简单地运用整块宗地的规划指标进行假设开发测算，而应在了解该宗地规划指标的基础上，重点收集已开发建设项目的有关报建资料，如建设工程规划许可证、工程施工许可证等，用于确定已在建项目的规划建设指标及其合法性，以便在后续计算中加以引用。
    具体计算时，应分别计算已开发建设项目所占土地部分的价值及未开发土地的价值，二者之和即为该委估宗地的价值。当运用假设开发法评估已建项目的土地价值时，其规划指标应引用项目报建资料上所记载的数据；而对于未开发土地价值的计算，其计算指标应为整块宗地的规划指标减去已建项目的规划指标，再对该余额指标进行假设开发，以求取其土地价值。

　　 五、评估应注意事项
　　 对于该类分期开发之土地，在评估时应当注意如下几点：
1 、由于土地为分期开发，对于取得政府规划部门的批准开发方案的部分土地，应按已批准的开发建设方案进行测算，求出该部分土地价值；对于尚未开发的部分土地，可根据剩余部分的技术经济指标在规划许可的前提下按最高最佳开发方案进行测算，以求出剩余部分的土地价值；
2 、对未开发土地进行假设开发时，应充分考虑前期已开发建设项目在规模、间距、风格、造型、用途等方面的设计现状，后期开发建设需与前期建设项目在上述方面相适应，并受到一定的影响和限制；
3 、由于土地不可分割，因此将上述分别计算所得出的两部分土地价值相加之和即该土地的总地价，再分别求出土地之地面地价和楼面地价；
4 、由于土地分期开发，在计算第二期投资利息时，对于土地的计息周期还应加上前一期的开发周期，而建设资金的计息周期仍按其建设期的一半取值。