深圳市同致诚房地产估价顾问有限公司  徐  岚 

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摘要：房地产评估是一种社会中介活动，这种活动是因为社会信息的不平衡产生的。房地产评估活动会对社会很多方面产生各种各样的影响，不仅对评估机构和人员带来风险，而且会对政府、经济活动涉及利益各方带来不同的风险。因此房地产评估风险的特殊性就在于房地产风险的涉及面广，而且复杂。目前，整个评估行业还处于初级阶段，面对“入世”后更加公开、公平的市场环境，如何强化风险意识，在市场竞争中不断完善自我，增强市场竞争能力和抗风险能力，是我们房地产评估工作者面临的一项重要任务。本文从目前房地产评估机构、人员面临的风险及其防范措施作了探讨。

关键词：风险、房地产评估风险、外部风险、内部风险

房地产评估活动和其他经济活动一样具有风险性，但是，房地产评估又和其他经济活动有不一样的一面，房地产评估风险具有其特殊性。在一般经济活动中，人们所说的风险往往是指效益方面的不确定性，以及由于不确定性的存在使得经济活动主体的效益不确定。因此，一般经济活动主要是从经济效益方面去考察风险，控制、分散风险。但是，房地产评估是一种社会中介活动，这种活动是因为社会信息的不平衡产生的。房地产评估活动会对社会很多方面产生各种各样的影响，不仅对评估机构和人员带来风险，而且会对政府、经济活动涉及利益各方带来不同的风险。因此房地产评估风险的特殊性就在于房地产风险的涉及面广，而且复杂。

加入WTO后，中国必须逐步加大服务行业开放程度,房地产评估作为服务行业的一个重要组成部份，将面临严峻的挑战和竞争。目前，深圳市的房地产评估机构及估价师的数量和质量，都在全国名列前茅，其发展在国内也具有示范作用，但从总体上看，整个行业还处于初级阶段,面对“入世”后更加公开、公平的市场环境，如何强化风险意识，在市场竞争中不断完善自我，增强市场竞争能力和抗风险能力，是我们房地产评估工作者面临的一项重要任务。下面仅从目前房地产评估机构、人员面临的风险及其防范措施作如下探讨。

一、房地产评估的风险

一个合格的估价执业人员应该具有辨识估价风险的能力。在估价操作的整个过程中，必须仔细辨别估价项目中可能存在的风险，这是防范风险的第一步，如果不能正确判断可能存在的风险，便谈不上去防范它。辨识风险即要正确分析房地产评估风险产生的原因,房地产评估机构及其执业人员面临的房地产评估风险大致分两大类：一类为外部风险，即房地产评估师自身以外的原因，是由于房地产估价与其市场价值紧密相连的特性形成的风险，其二为内部风险，风险的存在来自于房地产评估机构内部，来自于房地产评估师本身。

（一）、外部风险

根据价格规律，房地产评估的市场价格总是围绕着理论价格而上下波动。房地产理论价格是长期均衡价格，它客观地存在着，并发挥着作用。而房地产评估的是市场价格，它是评估人员根据评估目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适当的方法，并综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在某一估价时点的客观合理价格作出的一种估测、判断。由于影响房地产价格的因素较多，如政府产业、经济政策等，评估人员对这些因素对房地产价格的影响方向、幅度预测，在实际把握中难以做到完全准确，评估价格与理论价格之间存在一定的差异是不可避免的，这就决定了评估工作的风险性，即外部风险。主要表现在以下方面：

 1、政府法律及经济政策引起的风险。

　　（1）、尽管可以对政府的法律、经济政策的变化进行预测，但风险依然存在。例如1993年国家施行国民经济宏观调控、收紧银根，使全国范围内房地产市场需求急剧减少，导致房地产市场价格普遍下滑。此外还有一个政策对房地产价格影响滞后的问题，需要估价人员依靠自身的判断能力去掌握政策的影响时间和程度，否则必然会使估价结果失去现实性。

   （2）、不确定的法律或政策环境。国内各地都有各自的地方行政规章制度，如产业政策、税收政策、城镇分等定级等，在当地都发挥着很大的作用。但是，由于地方保护主义的影响，这些地方行政性规章并没有全部公布，而且随着经济的发展，相关规章的内容往往会很快修改，评估师也无法及时获得。那么对地方政策掌握程度有限，就会产生严重高估或低估了房地产价值的风险。

   （3）、由房地产产权登记制度不完善带来的风险。由于委估房地产产权不明晰，产权证明文件不完整、不合法或已过期、或未记录他项权利登记（如委托房地产已被质押、抵押、担保等事实），致使估价值失实，这些都是由于产权权属方面的缺陷对房地产价值产生影响的风险。

 2、由于房地产评估机构体制不完善带来的风险。

由于历史原因，评估机构组织机构形式多样，既有事业性机构，也有企业性机构，其运行机制不一致，地方保护主义和部门保护主义也应运而生。评估业务范围不可避免的带上垄断色彩，其结果是外地的评估机构难以竞争过当地的机构，系统外的机构无法和系统内的机构竞争，同时，由于与某些行政主管部门存在千丝万缕的联系，在其干预下，可能会导致评估有失公正，由此带来的风险由评估机构承担，也不利于评估行业的公平竞争和评估活动的规范。

3、估价理论未形成严密的体系，未被社会广泛理解所造成的风险。

   （1）、由于我国统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，也易造成选用的依据不充分，或已过期，造成由于估价值严重而引发的风险。

 　（2）、评估报告的估价目的和估价用途不符的风险。不同的估价目的会影响估价结果。因为估价目的不同，估价的依据，估价应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。估计目的也限制了估价报告的用途。而有的委托估价方可能出于节省评估经费等原因，盲目地套用与其不相符用途的报告，报告提供的结果就可能造成决策者的判断失误。

　（3）、委托方提供虚假情况的风险。虽然我国市场经济已有较大发展，但是一些法规制度还亟待完善，不诚信现象仍时有发生，在这种背景下，部分利欲熏心的人为达到其不可告人的目的，不惜向评估师提供虚假情况，甚至采用欺骗和违法的手段。如果评估师不能洞察这些虚假信息和资料，必然会出具与事实不符的评估报告。

（二）、内部风险

经济的迅速发展为评估师提供了前所未有过的广阔市场，但同时，各种各样的经济活动也对评估师提出了更专业、更综合的要求。传统的知识结构、执业经验和执业方式已不能完全满足市场高质量的要求，缺乏对新兴产业相关运作的了解以及相关法律政策的把握，必然会造成评估师执业本身的高风险。具体主要表现在以下方面：

1、评估机构内部缺乏业务管理的风险

 从评估公司角度而言，评估师执业的风险应主要通过评估公司的管理加以控制。评估公司对业务质量、工作程序等方面不加严格有效的控制，必然会大大增加风险的可能性。诸如公司的公章被随意使用；公司无统一的评估报告书格式；公司没有定期的案例讨论以使评估师能够分享项目经验和技巧等。此外，由于行业垄断，信息资源独享，造成信息资源失真，这也增加了机构风险。

2、评估师执业能力的风险

房地产估价在我国是一新兴、而又对专业技术要求较高的行业。它不但要求估计师熟练掌握估价专业知识，而且还要求估价师具备广泛的经济、法律、金融、财务、管理等方面的知识。由于评估人员执业水平的高低，对评估方法、评估原则、评估参数及评估对象及相关因素选择及评估信息资料真实性的甄别、价格含义的把握等都将影响评估结果的科学性和可接受性，评估人员执业能力和经验不足都将增加执业能力风险。

3、评估师职业道德的风险

房地产评估是公正性的独立中介服务行业，评估人员在执业过程中，应恪守职业道德，遵循合法、独立、公正、客观原则。在实际操作中，一方面一些评估机构和个人为某种利益或其他原因提供虚假报告，导致评估结果失真，对相关利益主体产生影响；另一方面，一些评估机构为取得评估业务，采用不正当的竞争手段，竞相压价，形成恶性竞争，损害行业健康、良性地发展。追根到底，职业道德意识淡薄是职业道德风险产生的主要原因。

4、评估师工作态度的风险

谨慎勤勉的工作态度是评估师执业的基本准则。在执业中，未能谨慎地审查有关法律文件，未能勤勉地进行项目的实地踏勘，或对法律、政策等问题未进行严谨的考虑而提供意见，也是造成执业风险的一个重要原因。

二、建立和健全房地产评估风险的防范机制

房地产估价是与变化的市场环境联系在一起，严格地讲，无风险的估价业务是不存在的，要想完全规避风险，一点不受风险的威胁也是不现实的，问题的关键是我们如何最大限度地降低、减少风险的发生。针对以上风险，建议采取以下一些防范措施：

（一）、改善执业环境

要逐步建立和改善一个宽松的社会环境，让中介机构真正做到独立、客观、公正地执业。政府的相关部门及房地产估价协会应在其中发挥重要的作用，一方面应制定符合规则的评估业相关的法规、评估标准，对行业实行监督管理、惩处违法违规行为，同时应破除行业、地域壁垒，打破评估领域的垄断，创造公平透明的市场竞争环境；另一方面，应加强服务功能，整合评估业信息资源，真正实现信息资源共享，创造和维护公开、公平的社会经济环境。

（二）、健全内部质量控制体系，加强外部监督机制

要有效降低评估风险，还有赖于内部、外部的双重控制和监督。一方面评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系。首先，承接业务要谨慎，一定要对委托目的、范围、要求、时限等进行充分了解、分析，如客户有特殊要求更应慎重对待。同时要初步评价评估风险，确定选派合适的、能胜任的专业人员，这是提高执业质量的关键。其次，在项目实施过程中，一定要遵循执业规范，作到取证充分、适当，底稿完整，记录详尽。第三，一定要建立估价复审制度，复审制度不仅可以及时纠正报告质量上存在的问题，而且可以提升估价师的专业水准，从而有效地降低评估风险；另一方面房地产评估业的行业主管部门必须加强对行业的统一管理和监督职能，对评估机构和人员作定期和不定期的检查，对发现的违法违纪行为要坚决查处，促进评估工作水平的提高。

（三）、提高评估人员的的专业素质

随着改革开放的深入和中国加入WTO，估价理论、技术在不断地完善、更新，需要评估人员要不断学习新知识、新技术，以满足快速发展的市场要求。一名称职的房地产估价师不仅要求熟练掌握评估专业知识，而且还必须研究与之相关的政治、经济、法律、建筑、财务、外语、社会意识形态，风俗等，以丰富自己的知识层面，处理各种错综复杂的评估项目。此外，经济全球化的步伐地加快，尽快与国际评估标准接轨，也需要评估人员熟悉、学习、借鉴国际评估业所采用的评估方法和技术。房地产估价是一门理论与实践相结合的学科，评估师需要循序渐进，不断地扩大知识面，在实践中丰富自己的头脑，用理论化的头脑指导具体实践。评估机构也应加强这方面的培训工作，譬如对评估报告书能够由评估师共同讨论制定，并根据实践的发展定期更新；加强业务培训，由有经验的评估师定期进行实践技巧的指导；对新的政策、法律或案例，能及时进行讨论研究，以更新评估师的知识结构。另外，房地产估价协会在这方面应发挥其管理作用，有计划地开展评估师的后续教育工作和组织对外交流、学习，严格考试、考核和年检工作，对不合格者应予以取消执业资格。房地产估价师只有给社会提供高质量、全方位、多层次的专业服务，真正使评估成为科学与艺术的完美结合。才能得到社会的认同，赢得其相应的专业地位和尊严，有效地防范由于执业能力所带来的风险。

（四）强化评估人员的职业道德意识

一名优秀的估价师不仅拥有扎实的理论知识和丰富的估价实践经验，还应具有良好的职业道德修养。因为即使评估人员很精通估价理论，有丰富的估价实践经验，但如果没有良好的职业道德，评估出的价值也不会客观公正。房地产评估行业对估价人员从业职业道德要求的依据是《城市房地产中介服务管理条例》、《房地产估价师注册管理办法》，但自律内容还有待于进一步完善。房地产估价协会及房地产估价机构应加强自律，制定适合当前国情的切实可行的评估业职业道德规范，树立良好的职业道德风尚，降低职业道德风险。

（五）健全房地产评估行业的进入及退出机制

房地产评估涉及面广而又非常专业化的工作。为保证房地产评估业的整体素资，对申请从事房地产评估业务的，严格审查其执业能力，达不到要求的一律不准从事房地产评估业务；对已有房地产评估结果和评估人员，通过年检或其他形式，若达不到要求或严重违背职业道德及相关法律法规，视其情节，予以经济重罚，甚至逐出评估行业，永远不能从事房地产评估业。通过加大房地产评估机构和评估人员违规成本，督促评估机构和评估人员谨慎、公正、合法、独立的从事房地产评估工作，以提升房地产评估行业的整体素质。

（六）机构重组、优势互补

现在经济社会纷繁复杂，评估专业性越来越强，要求评估工作必须由多学科人才组成的专业队伍完成。目前各评估机构有某方面的一些优势和专长，但普遍存在规模小、竞争力弱的缺陷。入世后，难以对抗强大的境外评估机构。因此，房地产评估机构应着眼于长远利益，打破“小作坊”式经营，尽快进行机构联合重组、优势互补，提高竞争力，增强抗风险的能力，并采用先进的企业运作理念，创出中国评估业的品牌企业。

（七）、谨慎执业并尽披露义务

在目前政策变化较大的现实下，为使评估师能够做到谨慎执业，评估协会和有条件的评估公司应建立信息网，尽力收集迅速变化而又大量的不动产交易信息和规范性文件，从而使评估师在执业中能够掌握这些信息和文件，避免为客户提供不准确的专业意见。对于难以把握的某些领域，评估师有责任向客户披露其不确定性或所面临不同后果的可能性。在复杂的业务中，对不确定的问题和不可知的事实情况，出具有条件和有保留的评估咨询意见也是国际惯例中通行的做法，值得我国评估师借鉴。

（八）、建立房地产评估风险防范基金制度

房地产评估是一项有风险的工作，尤其是大量进行的以抵押评估为目的评估工作。在抵押评估为借贷双方提供中介服务，评估价格的高低直接影响到双方的利益。尤其是当借贷双方因不能履行债务而发生纠纷时，通常会将估价机构和人员牵连进去，因此，一方面要求估价人员必须时刻树立风险意识，不要因一时的小利或失误而遭受重大损失；另一方面要求估价机构建立防范风险基金制度。防范风险基金制度的建立不仅有利于合理防范执业风险，而且可以加快评估公司上规模、上水平进程，积极应对加入WTO后评估市场开放的挑战，提高公信力，扩大行业的社会影响。　

三、结束语

对房地产评估存在的风险，应该持正确的态度，既不惧怕风险，又不轻视风险。既不能“因噎废食”，因为有风险就不去估价、不敢估价，又不能对风险视而不见，想怎么估价就怎么估价。作为一名合格的房地产估价人员，提高防范风险意识，居安思危，未雨绸缪，树立“以质量求生存、以质量求发展”的竞争观念，为房地产评估业长远健康地发展而努力。