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深圳“地王”案例分析

录入者:同致诚 来源: 日期:2014-6-24 13:49:00 人气:

 

摘要:近期一线城市土地市场“地王”又接连出现,引起业界广泛关注,“地王”的价格合理性以及对区域地价与楼市的影响成为政府、房企、投资者日益关注的焦点。本文通过对深圳近期成交的“地王”案例分析,探讨“地王”价格的合理性影响因素及对未来房地产价格走势的影响,供相关人士参考。
关键词:深圳;地王;土地价格;


The Case analysis of “imperial estate” in Shenzhen


Zhong hai yan


(Shenzhen Touchstone Evaluation and Consultany Co.,Ltd., Guangdong Shenzhen 518034)
Abstract:The recent first-tier cities land market "imperial estate" come to the fore. Causing widespread concern in the industry, "imperial estate" price rationality as well as the impact on regional price of land and the property market become increasingly focued of the government, enterprises and investors. In this paper, through the analysis of Shenzhen's recent transactions "imperial estate" case, explore the rationality factors of “imperial estate" price and the influence on the future trend of real estate prices, for the relevant reference.
Key words: Shenzhen, imperial estate, land price

 

1.出让宗地成交基本情况


1.1宗地基本情况

1.2宗地位置示意图

1.3出让条件
1) 宗地按现状出让。
2) 竞得人以人民币支付成交价款的,须在成交后即时签订《成交确认书》和《出让合同》。签订《出让合同》时,竞得人可选择5个工作日内一次性付款或分期付款。选择分期付款的,竞得人应自签订《出让合同》之日起5个工作日内支付不低于成交总价50%的价款,余款1年内不计利息付清。
3) 本次出让宗地建成后,办公楼物业的租售对象为符合产业导向和入区规定且注册地在前海深港合作区内的法人或其他组织;商业用房仅限整层转让。
4) 本次出让宗地建成后,办公楼物业中的70%限自用,该部分自取得工程竣工验收备案或通过规划验收之日起10年内不得转让。
5) 本次出让宗地鼓励发展供应链管理、物流企业结算或运营总部、与物流相关的交易平台、物流金融以及航运服务等现代物流业。
6) 已在前海深港合作区注册成立从事供应链管理、商品展示交易、工业产品研发设计及相关贸易等经营业务之一的企业;其母公司(或其实际控制人)须为在香港特别行政区注册的企业,且2012年会计年度经审计的资产总额或营业收入不低于50亿元人民币。

1.4成交情况
出让方式:拍卖。
竞拍日期:2013年11月27日。

      根据该宗地的出让合同,办公楼物业中的70%限自用,该部分自取得工程竣工验收备案或通过规划验收之日起10年内不得转让。
      根据该宗地的出让条件可以看出,该宗地的对竞买人门槛设置较高,是为了鼓励发展供应链管理、物流企业结算或运营总部、与物流相关的交易平台、物流金融以及航运服务等现代物流业。
      宗地竞得人:深圳市香江供应链管理有限公司,出价次数:314次,成交总价:163,000万元,成交楼面价为25,469元/平方米。
      现场竞买情况:
      宗地竞拍激烈,由香江供应链、莱蒙和敏华总部三家企业参与竞拍,其中敏华总部在竞价到13亿后退出竞争,剩下香江供应链与莱蒙竞争,最后香江报出16.3亿元的地价,莱蒙代表表情严肃讨论良久后,不复举牌。至此,宗地由香江供应链管理有限公司以16.3亿元拿下T102-0245地块,楼面地价25469元/平方米,高出此前卓越、华润创下的地王纪录,成为深圳新晋单价地王。深圳2013年度的地王深圳单价地王记录被再度刷新。
拍卖底价为15594元/平方米,溢价率达63%。
      深圳市香江供应链管理有限公司为香江集团在前海设立,香江集团是产业涉及家居流通、资源能源、金融投资和医疗健康产业等领域的大型民营企业集团,目前旗下有香江控股一家上市公司。


2.宗地成交价格分析


2.1 2013年土地市场情况
      2013年深圳共成交16块土地,其中2块居住用地、7块商业性办公用地、5块商业性服务设施用地、1块综合用地和1块商业用地。7块商业性办公用地,其中5块宗地在前海,2013年商业性办公用地面积194444平方米,建筑面积1516600平方米,成交金额2760100万元,楼面地价18199元/平方米;5块商业服务业设施用地分布在南山区,用地面积28249平方米,同比增加1.8%,建筑面积329600平方米,同比增加54.7%,成交金额311100万元,同比增加45.4%,楼面地价9439元/平方米,同比下降6.0%。
      南山区成交6块商业性办公用地,用地面积188863平方米,建筑面积1502600平方米,成交金额2744800万元,楼面地价18267元/平方米。编号为T106-0047的宗地建成后全部限自用。编号为T201-0077和T201-0075的宗地建成后,约有15万平方米的办公楼物业移交给市前海管理局,这两块宗地能够为市场带来的有效供给约为60万平方米。编号为T201-0078宗地建成后,169725平方米办公楼面积限自用,能够为市场带来的有效供给约为33万平方米。编号为T102-0245和T102-0244的宗地建成后,办公楼物业中的70%限自用,能够为市场带来的有效供给约为6万平方米。南山区商业性办公用地能给市场带来的有效供给约为100万平方米。
      2013年深圳商业性办公用地的供给体量很大,能为市场带来100万平方米的办公楼供应量。


2.2区域内房地产市场情况分析
     由于本次“地王”的土地用途为商业性办公用地,因此,本次案例分析的房地产市场情况仅对写字楼物业进行分析。
      2013年二手写字楼市场成交都维持在低位徘徊,2013年总成交面积仅为12.29万㎡,同比下跌32.04%,创下2005年以来的新低。 
      在二手市场成交受阻的间接利好以及住宅市场投资受限的大背景下,一手写字楼市场供求持续上升。2013年全年批售量高达119.64万㎡,开盘入市量也在85.46万㎡,同比增加85.22%,全年成交量为6223套,约70.52万㎡,均为2013年的2倍多。福田区的办公楼、高端商务公寓凭借其优越的配套条件,供求上升幅度较多,项目定价也不断创新高。龙岗区则为刚需的聚集地,以居住功能为主的中低端商务公寓纷纷入市抢占住宅市场客户。成交均价方面,在深业上城、深圳湾一号、东海国际中心等高端公寓产品的带动下,2013年一手写字楼全市成交均价也上至39044元/㎡,比2012年提高23.47%。

2.2.1供应分析——入市量井喷,外延加速
       在整个房地产市场乐观预期的背景下,加上住宅投资受阻对写字楼与商业市场的间接利好影响,2013年深圳一手写字楼市场批售量保持在高位运行。全市共27个项目取得预售资格,总批售量为119.64万㎡,同比增加15.91%。

      在乐观的市场行情下,取得预售资格的大部分项目都在积极推盘入市销售。根据深圳中原研究中心的监测,2013年全市一手写字楼入市量为85.46万㎡,同比增加85.22%。
      从入市项目的月度分布来看,年初基本延续了去年年底的火热势头,包括卓越梅林中心广场、深圳市软件产业基地等大型项目纷纷开盘销售,随后的二、三季度,入市总面积回归正常水平。进入第四季度,住宅市场面临二套房首付提至7成,且银行信贷收紧等不利形势,成交放缓。此时,不限购、不限贷、低总价的商务公寓类产品趁机大幅入市,供应量再度攀升。

      福田、南山为主导,但外延趋势加速写字楼市场表现出不断外延的趋势,宝安、龙岗两区新入市写字楼占比由2012年的22%提升至2013年的35%,但总体仍以福田、南山等区域为主。2013年入市的33个写字楼项目中,10个来自龙岗区,供应面积为22.01万㎡,比2012年提升10个百分点;福田区有8个项目入市,供应面积为27.93万㎡,全市占比33%,比2012年下降约17个百分点;南山区入市量大幅增长,比2012年提升16个百分点,主要来自深圳市软件产业基地、南园枫叶大厦等项目。从供应面积排名前十的项目来看,主要分布在福田和南山两区。其中深圳市软件产业基地供应12.11万㎡,排名第一,包含办公和商务公寓两类产品,其中商务公寓仅出售给园区企业作为配套宿舍使用,当前均已入市销售,且出现一个客户购买1-2层的情况;排名第二的是卓越梅林中心广场的办公楼,当前也已入市销售,销售率为;排名第三的是万科天誉中央广场,该项目仅部分单位可售,其余单位作为回迁房,也已入市销售,且销售情况乐观。

 

2.2.2成交量分析
      2013年整体经济平稳运行,在住宅市场调控持续,投资受限的大背景下,办公楼及商务公寓市场不限购、不限贷的优势尤为突出,使整体成交量出现较大幅度增长。2013年深圳全市一手写字楼市场成交套数为6223套,成交面积为70.52万㎡,均约为2012年的2倍多。

 

      在2013年深圳一手写字楼成交面积排名前十的物业中,深圳市软件产业基地成交6.96万㎡,排名第一,包含有商务公寓和办公楼产品;世纪汇广场写字楼排名第二,套均面积为1226㎡;排名第三的为万科红立方大厦的商务公寓产品,共成交803套约4.55万㎡。从前十的区域分布看,福田区有5个,龙岗区2个,宝安、南山、盐田各1个。

 

2.2.3.成交价格分析——均价重回上升轨道
       由于价格相对较高的中心区办公楼产品成交占比相对2012年有较大幅度提升,商务公寓类市场中新增了深业上城、深圳湾一号、东海国际中心等定位高端的产品,同时在市场整体环境较好的背景下,新入市项目定价相对前期单位也普遍有所提升,众多因素共同导致2013年深圳市一手写字楼成交均价大幅升高。全市成交均价为39044元/㎡,比2012年提高23.47%。

2.2.4.发展趋势分析
      存大幅上涨
      根据深圳中原研究中心统计,截至2013年12月底,全市一手写字楼存量为155.58万㎡,同比增加46.38%,增幅略有下滑。其中,国土局房源状态处于初始登记的面积共17.31万㎡,该部分成交无法体现,对外招租的写字楼面积为16.16万㎡,目前全市在售和待售面积为122.11万㎡,同比增加68.92%。

 

 

      在122.11万㎡的可售面积中,商务公寓类产品共77.13万㎡,按照今年的去化速度,库存消化期大约需要24个月。其中体量较大的高端项目东海国际中心(二期B区)当前可售量约为17万㎡,深业上城可售量也在15万㎡左右。此类高端产品正处于发展的初期,随着市场的不断成熟,潜在需求将会逐步释放,但同时也面临新增供应的冲击。可售中办公楼产品约40万㎡,按照今年的去化速度,大约需要17个月,其中新天世纪商务中心可售量约9.5万㎡。

      新增供应维持高位据不完全统计,2014-2015年深圳将有25个办公楼项目供应,入市体量约274万㎡,一半左右为自用加租赁的项目,主要集中在福田和南山后海区域,同时部分旧改项目也开始入市销售,写字楼新增压力仍然较大。

 

        供应压力较大 价格难以大涨
      从近几年一手写字楼市场的发展来看,随着龙岗、宝安等原关外区域基础设施、商务办公条件的不断成熟,商办市场都有明显的向外扩延的趋势,新的商圈和办公区域正在加速形成。与此同时,深圳旧城改造的步伐也在加速,福田、罗湖等区域内不断有新的办公和公寓类产品供应,南山总部基地规划也在吸引新的企业进入建设办公大楼,可以预见的是,未来3-5年间深圳写字楼的供应量将维持在一个较高的水平。深圳作为经济发展水平较快的一线城市,对企业仍有较大的吸引力,在供应和需求的共同支撑下,成交量或将得以维持,但售价和租金将难以出现较大的涨幅。而二手市场方面,评估征税政策的影响深而远,但经过长时间的消化,预计成交量将会从当前的底部缓慢回升,但还难以达到2010年左右的水平。

2.3宗地价格影响因素分析
2.3.1地方财政收支
       截止2013年1-10月,深圳市公共财政预算收入为1,538.35亿元,比2012年同期增长17%;公共财政预算支出为1,246.35亿元,同比增长7.4%;国内金融机构人民币存款余额28,657.36亿元,增长10.6%,国内金融机构人民币贷款金额19,438.25亿元,增长12%。
       分析:2013年深圳市整体经济形势较好,全市经济运行稳中有升,质量效益持续提高,公共财政预算支出增长7.4%,社会总投资增加,因建设需要而增加对土地的需求,从而促进地价水平的上涨。
2.3. 2政策因素2013年,随着楼市调控政策的进一步深入,20%个税、房产税试点扩围、前海地王、银行钱荒、普通住宅优惠新标准、住房公积金商转公、三中全会、小产权房转正、二套房首付7成等楼市关键词映射出深圳房地产市场的发展。
       国五条
       2013年2月20日,国务院常务会议出台新的“国五条”,再次升级了房地产调控措施。3月21日,深圳市政府办公厅印发深圳市政府印发贯彻落实“国五条”通知:深圳市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知(“深府办〔2013〕12号”),但回避了关于20%差额征收个人所得税的政策。
       分析:本次“地王”的土地用途为商业性办公用地,由于新“国五条”的限制性条款主要针对住宅物业,以打压住宅市场投机投资需求为主要目的,但从另一角度分析,此政策却为办公、商业地产为主的投资型物业带来利好。在缺乏其他投资渠道的情况下,由于写字楼、商业物业在限购、限贷等方面不受影响,使这些投资型物业对于投资者的吸引力进一步增加。
       若未来住宅调控政策的力度进一步加大,投资渠道趋窄,越来越多的投资者将投资渠道定位在这些投资型物业上。
       房产税扩围
       2013年5月24日,国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》,意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围,随后发改委相关人员在记者见面会中明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。
分析:从上海、重庆的试点情况来看,房产税在短期内影响更多的是人们的市场预期而非房价,由于试点初期税率低、征税范围小,房产税对降低房价的作用实际上并不大。中央对于房产税下一步的试点城市及征收范围仍未明确表态,这就使得房产税扩围究竟在近期内还会不会出台出现了变数。
       商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款(简称“商转公”)“职工申请‘商转公’时,可通过办理顺位抵押登记手续的方式简化流程,免除赎楼、担保等手续”。“商转公”业务于2013年9月16日上线试运行。“商转公”可贷额度最高90万。
       分析:“商转公”政策的出台,主要考虑到以下因素:①立足于减轻职工供房负担;②与现行个人住房公积金贷款政策保持有效衔接;影响物业类型为住宅物业,对写字楼与商业物业无太大影响。
       普通住房标准改按总价算,全市10个区域重新划定
       根据住宅市场价格变化情况,从2013年9月1日起,深圳市将执行新的普通住房价格标准,由原来的单价标准更改为总价标准。
 
深圳市2013年享受优惠政策的普通住房价格标准


      分析:对于普通住宅标准认定的修改政策,影响的是住宅物业,对写字楼与商业物业的影响程度有限。
二套房首付上调至七成
      为配合深圳市政府落实房地产调控政策,按照市政府要求,人民银行深圳中心支行于2013年10月31日发布《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》,对差别化住房信贷政策做出调整。对第二套住房贷款首付比例提出了新要求,即贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于70%。《通知》重申了国家有关差别化住房信贷政策,对贷款购买首套自住住房的家庭,继续执行最低首付款比例30%的规定;继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。
      分析:差别化住房政策进一步打压了住宅市场的投机与投资行为,加剧房地产投资资金流向其他类型物业(如写字楼、商业)的速度,推动写字楼与商业物业价格上涨,从而带动此用途土地的价格上涨;在10月31日刚刚发布此政策后,于次月27日本次“地王”的诞生,相差不到一个月,应该说,与此政策的出台导致对住宅物业的投机与投资的打压,提升写字楼与商业物业的投资价值,增大开发商的投资信心不无关系。
      集体性质工业用地流转试点
      2013年1月,深圳市公布“土改”细则方案,原农村集体经济组织工业用地使用权可入市交易,且提供了两种收益分配选择方式,第一种方式是所得收益50%纳入市国土基金,50%归原农村集体经济组织继受单位;第二种方式是所得收益70%纳入市国土基金,30%归原农村集体经济组织继受单位,并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。
      深圳市规土委有关人士认为,深圳的工业用地改革,也是为未来推广到其它一线工、商业城市做试验。
      分析:目前的政策是针对工业用地,对其他用途的土地影响有限。
2.3. 3宗地个别因素
      宗地位置
      宗地位于深圳前海的深港合作区十九单元3街坊,前海地区位于深圳南山半岛西部,伶仃洋东侧,珠江口东岸,包括南头半岛西部、宝安中心区,前海深港现代服务业合作区定位为未来整个珠三角的“曼哈顿”,规划中的前海合作区将侧重区域合作,重点发展高端服务业、发展总部经济,打造区域中心,并作为深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区。产业准涵盖了前海深港合作区金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务业、专业服务业、公共服务业六大领域共计112条产业目。

 
      从前海的发展战略、统筹布局和工作部署来看,前海的“特区之特”主要体现在四个方面:①争取特殊的法规政策;②试行特别的体制机制;③建设特别的深港合作平台;④构建特定的产业体系。上述先行先试政策的在2013年7月3日的正式公布,让前海新区以跳跃式的姿态进入了向“深圳中环”这一目标的行进之路。有评论称,从此,前海将不仅仅是深圳的前海,更是深港大都会群的前海,是亚太金融中心的前海,是世界级的前海,前海“先锋”身份的确认将进一步提升深圳的国际地位和城市竞争力,深圳房地产市场不仅找到坚实的支撑,而且在这一平台上将加快与香港的融合;对深圳房地产市场而言,无疑具有强烈的刺激作用,将直接推动房地产业的进一步发展。本次的“地王”正是在这一背景下诞生的。
 
      自用比例及年限
      宗地出让合同规定,宗地建成后,办公楼物业中的70%限自用(占总计容建筑面积59%),该部分自取得工程竣工验收备案或通过规划验收之日起10年内不得转让。
      分析:根据《自用房地产与商品性质房地产价格修正体系研究报告》的成果,自用年限为10年的自用房地产与商品性质房地产的价格差异约为13%,据此计算,若没有自用限制下,地块的成交价格可能为25469元/平方米×(1+13%)=28780元/平方米。采用市场比较法原理,测算该区域商业性办公土地的市场价值(过程略),约为11300元/平方米,据上本次“地王”的价格楼面价格为28780元/平方米,高出约17480元/平方米,因此,自用比例的限制条件并未对本次“地王”的成交造成影响。

2.3.4竞拍者心理因素
        企业出于自身利益的动机
        2013年一季度开始楼市回暖,市场预期转好提振了企业信心。某些企业更是对未来楼市极度乐观,认为不管地价如何,总会在某个环节补回成本,于是他们积极拿地备战,而当前地方政府饥饿供地的策略,迫使他们不得不出重金抢地赌明天。本次“地王”的地理位置极具开发潜力,企业出于对未来预期的乐观判断,于是不计成本地通过多轮竞拍,摘得土地。
       凭“地王”起到广告效应。
       某些企业,尤其资金实力十分雄厚的企业,那么可能有动机通过竞标获得地王吸引媒体眼球,凭地王头衔立即建立与银行、建筑商、设计商等合作伙伴的关系,这将便于它拓展市场的局面。本次“地王”的竞得企业为深圳市香江供应链管理有限公司,其母公司为香江集团,香江集团是产业涉及家居流通、资源能源、金融投资和医疗健康产业等领域的大型民营企业集团,其此次竞拍,通过“地王”效应,吸引了业界与众多媒体的眼球,取到了较好的广告效应。2. 4“地王”成交价格总结
       虽然本次的“地王”存在着部分物业自用的限制,但竞拍者在市场乐观预期、自身利益的驱使、政府对区域的前景规划、竞拍现场气氛等诸多因素的考虑下,不惜代价地摘下土地。
 
3.“地王”对区域房地产市场影响分析
3.1对政府后续政策的影响
      “地王”接连出现,业界在广泛关注的同时,亦担心高价土地的入市会影响市场预期,带动土地市场整体升温,进而给宏观调控增加难度。从政府角度考虑,一方面高价地块意味着土地财政方面的丰厚回报,另一方面在调控持续从严的市场背景下,地王的出现多少有些不合时宜,不排除政府出台更为严厉的调控政策。
3.2对市场的影响
      从最近全国主要城市供地及成交土地的节奏看,土地市场上涨的迹象明显,高单价、高总价的地块次第出现,区域市场因为地王的出现和政策微调的叠加效应,不排除导致恐慌入性入市的情况的出现。
同时,从目前周边土地出让的情况看,呈现出明显的不均衡性,一些位置较好的地块受到热捧,溢价及成交单价也较高,政府对出让土地的定价也比较高。在住宅市场调控趋紧的情况下,投资性房地产必将受到“青睐”,进一步影响投资者对市场判断的心理预期,在上述各种因素综合影响下,地王的出现对市场非理性发展预计会有明显的推进作用,写字楼销售价格以及在商用地块上建设的酒店式公寓价格产生推动作用。
      但由于本次“地王”的土地用途为商业性办公用地,而高价地块出现主要是结构性和区域性的市场波动,还不能构成市场全面上涨的基础,对住宅用地难以产生实质性影响。

4.问题与探讨
    影响地价的因素是多方面的,“地王”是各种因素作用下而产生的,本次的“地王”是“新国五条”及前海深港现代服务业合作区定位出台后的背景下产生的,地类用途为商业性办公,对其他地类用途的影响,有待进一步研究与探讨。

 

     作者简介:钟海燕(1972-),男,江西人,中国注册房地产估价师、中国注册土地估价师,注册房地产经纪人。

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