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同致诚2017年1月份二级市场价格指数 --- 东莞篇

录入者:同致诚 来源: 日期:2017-2-21 16:25:45 人气:

    2017年1月,全市新建商品住宅网上签约销售2800套,销售面积30.85万平方米,按销售面积环比大幅下降26.25%,同比去年2月春节期间下降22.55%。销售均价为15542元/㎡,基本与去年12月持平,其中,1月销售均价高于全市均价的有13个镇区。 
    2016年以来,东莞的商住用地价格急速攀升,高价地频现,土地价格的上涨刺激起房价的上涨;东莞R2线已开通,赣深高铁线路确定途经东莞并在塘厦设站;3月7日,广东省发改委同意东莞市建设轨道交通1号线一期工程,将极大的改善东莞市的城际交通状况;5月1日起,中国全面实施营改增,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。在去年上半年各种因素的作用下,东莞楼市呈现出狂飙突进式的上涨,在10月东莞政府调控政策出台后,经过几个月的持续发酵,楼市逐渐从上半年的火热落至年末的冷清低谷,成交量惨跌,房价过快上涨的势头得到了有效遏制。
东莞市住宅房地产二级市场价格指数

    2017年首月东莞房地产市场“清淡”开局,成交量大幅萎缩,按销售面积环比大幅下降26.25%,同比去年2月春节期间下降22.55%;供应方面同样陷入低迷,1月份东莞楼市开发商推货欲望并不强烈,2017年1月新增供应住宅37.72万㎡,环比2016年12月大幅下降54.09%,同比2016年1月大幅下降55.67%。2017年首月楼市惨淡经营的原因主要有三个:一是春节假期为传统的楼市销售淡季,再加之东莞是春节期间全国第一空城,大批市民离城返乡;二是2016年楼市过于火爆,透支了部分市场购买力,新年春节前后推盘量明显减少,供应腰斩;三是受楼市调控政策影响,去年下半年以来楼市热度骤降,投资投机需求大幅退潮,不少准购房者因未来房价走势不明朗而观望情绪甚浓。
东莞市各组团住宅房地产二级市场价格指数分析
    东莞市最新城市总体规划(2016-2030年)将东莞市各镇区划分为五个组团,分别为中心组团区(莞城、东城、万江、南城、松山湖、大岭山、大朗、茶山、寮步)、西北组团区(沙田、洪梅、道滘、麻涌、中堂、高埗、石碣、石龙、望牛墩)、西南组团区(厚街、虎门、长安)、东北组团区(石排、东坑、常平、企石、桥头、谢岗、横沥)、东南组团区(黄江、清溪、塘厦、凤岗、樟木头)。以下对各个组团区的住宅房地产二级市场价格指数进行分析。
中心组团区住宅房地产二级市场价格指数




    2017年1月份,中心组团区环松山湖周围镇街(大岭山、寮步、大朗)成交量在本组团区占比近七成,中心城区成交寥寥,一是因为松山湖大片区新盘推出较多,供应相对中心城区较充足;二是相对中心城区以及松山湖的房价,环松山湖周围镇街相对属于价格洼地。从整体分析,中心组团区楼市成交冷淡,房价高位趋稳,图表中东城区和万江区价格指数出现了大幅波动,其原因在于成交量较少,仅十余套,故数据可参考性较差。1月松山湖住宅销售均价仍表现异常,成交均价仅在14899元/平方米,原因在于大部分成交住宅属于政府限价房(人才公寓),故数据不能准确反映市场状况。
西北组团区住宅房地产二级市场价格指数



   在楼市调控政策落地数月后,西北组团区楼市整体表现相对其他片区较为突出,成交量全市占33.65%,其中沙田、麻涌两镇成交量分别位居全市一二位,由于知名楼盘在1月的集中推出,再加上低价优势以及未来轨道交通的的规划利好,故西北组团区成交量相对较大。在东莞楼市整体遇冷的情况下,西北组团区房地产市场预计将持续保持量价趋稳的态势,虽道滘和石碣两镇1月价格指数起伏较大,但因为其成交量太少,故对整体趋势判断的参考意义较小。
西南组团区住宅房地产二级市场价格指数


    1月份,西南组团区的虎门镇住宅成交量位居全市第五,成交量在西南三镇中始终处在首位,厚街以及长安由于成交量起伏不定,其价格指数波动幅度也比较明显,故虎门的房地产市场数据方能反映出西南组团区的整体状况。根据数据分析,此组团区房价在近一段时间内始终保持较为平稳的状态,预计在2017年上半年的时间段内将维持目前的平稳态势。
东北组团区住宅房地产二级市场价格指数



    1月份,东北组团区的桥头镇住宅成交量位居全市第三位,在低价楼盘的集中推出以及东莞地铁三号线交通利好的背景下,桥头的成交量在1月表现较为抢眼,但东北片区整体均价都出现了不同程度的下跌,反映出购房者心态平稳,理性出手,观望情绪重的市场风向,预计2017年明降暗降等价格松动现象将逐步增多。
东南组团区住宅房地产二级市场价格指数



    2017年1月份,楼市调控政策已出台数月,由于政策影响持续,临深片区投资客暂时离场,投资投机行为得到进一步抑制,但东南组团区房价仍然高企,改善刚需无力,市场观望情绪甚浓,又受春节因素影响,楼市整体惨淡。从整体数据分析,临深片区房价目前仍然处在高位,但预计在2017年楼市信贷收紧的背景下,过度依赖深圳客支撑的临深区域房地产市场将压力重重。
    在全国房地产市场“防风险、挤泡沫”的主基调下,2月9日召开的东莞市住房城乡建设工作会议释放出了明确信号:2017年将继续坚定不移做好控房价、稳市场工作,坚决做到房价不反弹、逐步有回落,并逐渐稳定在合理区间,防止大起大落。随着限购、限贷政策进入常态运行,再加之银行信贷收紧,预计2017年全市住宅销售将有所放缓,楼市迎来较长时间的调整期,库存将逐渐回升,供求关系将趋于平衡。考虑到房地产业在全市经济扮演的“稳增长”重要作用,以及轨道交通的利好及莞深同城、珠三角一小时生活圈的推进,会成为东莞部分区域房价的支撑,房价或将高位盘整趋稳。

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